Il mercato immobiliare italiano e l’inspiegabile discesa dei prezzi

Italia contro resto d’Europa. Sembrerebbe una partita e a ben guardare, quella del mercato immobiliare e della variabile prezzi potrebbe esserlo veramente.

Dopo anni di sofferenza manifesta ci godiamo i primi segnali di vera ripresa, ma quello che sta accadendo sul nostro mercato delle case sembra un fenomeno a una prima considerazione inspiegabile.

Più 5% l’incremento medio dei prezzi europei

Secondo i dati Eurostat, la ripresa dei prezzi delle case è un fenomeno praticamente diffuso in tutti i Paesi della Ue, con Francia (+3,5%), Germania (+3,7%), Olanda (+7,3%) e Spagna (+5,6%) che nel secondo trimestre del 2017 guadagnano maggiormente, e punte come l’Irlanda che registra una crescita del 10,6% e la Repubblica Ceca dove il costo delle case è cresciuto del 14% rispetto al periodo di crisi.

E in Italia?

Come riportato nel recente articolo "Prezzi case: Italia contro resto del mondo", nonostante anche il nostro mercato immobiliare abbia lentamente recuperato numeri fino a fare ben sperare in una ripresa totale del comparto (+1,5% rispetto al terzo trimestre del 2016 secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), quello che continua a far specie sono i prezzi delle case, ormai da qualche tempo fermi al periodo di piena crisi.

Secondo Eurostat il nostro è l’unico mercato dove a metà dello scorso anno le quotazioni immobiliari erano ancora in discesa, mentre nel resto d’Europa si continuava a registrare la risalita.

L’ultimo aggiornamento delle statistiche Istat del terzo trimestre 2017 sono di una diminuzione del nostro IPAB - l’indice dei prezzi delle abitazioni - dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% nei confronti dello stesso periodo del 2016.

Gli immobili hanno perso il 23% del loro valore

Dal 2007, l’anno che si fa coincidere con l’inizio della crisi, il valore degli immobili nel nostro mercato è sceso di quasi un quarto, e se si pensa che il 72% delle famiglie vive in una casa di proprietà, si può intuire quale sia stato il danno per il settore delle compravendite.

Alle cause di questa difficoltà nell’allinearsi con i valori del mercato europeo cerca di risalire Confedilizia, secondo la quale il colpevole principale è il fisco che graverebbe ogni anno sui proprietari delle case per 50 miliardi di euro.

Il peso di Imu, Tasi e altre imposte

“Ciò che opprime il settore”, commenta Giorgio Spaziani Testa, “è l'enorme carico di tassazione slegato da qualsiasi capacità reddituale, vale a dire l’Imu e da qualche anno il suo doppione Tasi."

Dal 2012, primo anno della manovra Monti, le imposte versate dagli italiani per case, negozi, uffici e capannoni ammontano a circa 140 miliardi di euro. È un macigno che va rimosso, altrimenti alla ripresa dell’Italia continuerà a mancare l'immobiliare e il suo immenso indotto”. Basti pensare alle sofferenze bancarie, e al fatto che una parte dei 173 miliardi riguardano proprio gli immobili dati in garanzia, attualmente il 42% del totale.

Il nuovo nell’immobiliare si difende

La flessione dell’IPAB è dovuta solo ai prezzi delle abitazioni esistenti (-1,3% rispetto al -0,5% del trimestre precedente) e non a quelle di nuova costruzione, che invece guadagnano 0,3 punti percentuali, passando a +0,6%.

Il vantaggio per chi compra

Va da sé che il fermo obbligato di crescita dei prezzi del nostro mercato renda in questo momento conveniente come mai acquistare casa. Per chi ci stesse ancora pensando sopra, è bene sapere che le banche concedono mutui a condizioni e tassi che continuano a essere molto vantaggiosi.

Come riportato in "I mutui più convenienti di gennaio" con il tasso interbancario che segna valori sotto lo zero ormai da due anni, è intuibile che il ritorno dell’Euribor a valori positivi è ancora molto lontano. Bisognerà attendere probabilmente la seconda metà del 2019, o forse anche l’anno successivo, mentre il superamento della soglia dell’1% non avverrà probabilmente prima del 2023.

Il boom inarrestabile del tasso fisso

Nell’ultimo trimestre del 2017 il tasso fisso ha fatto un balzo indietro di 0,8 punti percentuali, passando dal 2,17% del mese di ottobre al 2,09% di novembre e se confrontiamo i numeri di oggi con quelli del 2012, vediamo che il tasso fisso ha perso oltre 3,5 punti percentuali, mentre il tasso variabile ne perde oltre 2,5.

Un esempio di risparmio

Se al 16 di gennaio ipotizziamo la richiesta di mutuo da parte di un impiegato di 35 anni milanese per un importo di 135.000 euro a 25 anni con un valore dell’immobile di 180.000 euro, la soluzione migliore secondo il portale di comparazione MutuiOnline.it è quella proposta da Hello Bank!.

Hello! Home Fisso ha una rata di 565,65 euro mensili al Tasso finito dell’1,90% e Taeg 2,01%. Le spese iniziali sono di istruttoria per 200 euro e di perizia per 300 euro. Il mutuo è rivolto a lavoratori dipendenti con contratto a tempo indeterminato, lavoratori autonomi e liberi professionisti e di norma finanzia fino al 75% del valore dell’immobile, comunque entro il limite massimo dell’80% del valore immobile. Per l’erogazione del mutuo è necessaria la presenza di un conto corrente Hello bank! di pari intestazione nel caso di mutuo mono-intestato, di intestazione pari a uno dei cointestatari nel caso di mutuo co-intestato.

Se si scegliesse un tasso variabile, questa volta a vincere in convenienza sarebbe Mutuo Unicredit Tasso Variabile. La rata da corrispondere mensilmente è di 500,69 euro al Tasso variabile dello 0,87% (Euribor 3M+1,20%) e Taeg 1,00%. Le spese da sostenere inizialmente sono di istruttoria per 500 euro e perizia per 211 euro, quelle di gestione della pratica e di incasso rata sono gratuite. La banca mette a disposizione del cliente i seguenti servizi:
Taglia Rata per sospendere il pagamento della quota capitale fino ad un massimo di 12 mesi.
Riduci Rata per allungare il piano dei pagamenti fino ad un massimo di 48 mesi.
Sposta Rata per slittare in avanti il piano dei pagamenti fino a un massimo di tre mesi
Tali servizi sono attivabili, a partire dal ventiquattresimo mese successivo all’erogazione, in presenza di regolare ammortamento, su richiesta del cliente.