Un anno di mercato immobiliare

Come a ogni chiusura di anno, arrivano le prime statistiche a tracciare i bilanci del mercato immobiliare italiano. Quelle di Nomisma nel suo terzo Osservatorio parlano di ripresa dopo dieci anni di crisi, ma constatano che "l’euforia dello scorso anno si è leggermente affievolita, lasciando spazio a una maggiore oculatezza nelle scelte che scaturisce dalla valutazione dei fattori di debolezza ancora presenti sul mercato”. 

Come avevamo anticipato qualche mese fa nella nostra news "Compravendite immobiliari: il mattone continua a vendere", il 2016 è stato un anno particolarmente fortunato per le compravendite immobiliari, decisivo della svolta nel nostro mercato, ed è per questo che i numeri delle statistiche di questo 2017 sono risultati spesso ingloriosi rispetto al boom dell’anno precedente.

Così, dopo la crescita del +16% registrata alla fine del 2016, le previsioni per questo 2017 sono di una chiusura a +5%, con un volume delle transazioni vicino alle 545 mila, il 36,6% in meno paragonato all’ultimo anno di glorie prima della crisi, il 2006. È andato meglio il mercato residenziale, con una crescita del 5,5%, meno bene il settore del commercio e del terziario, che guadagna sullo scorso anno solo il 2,2%.

Contro le previsioni globali del Paese, Nomisma ha monitorato 13 mercati principali rappresentativi: i risultati su questo campione sono in linea con la media nazionale, avendo registrato un incremento del 5,7%, comunque il 20,4% in meno rispetto al 2006. A emergere rispetto alla media è il mercato immobiliare milanese, che già da un paio di anni si rivela più vivace rispetto alle altre piazze italiane. Basti guardare il valore capitale degli immobili, che per il residenziale ha perso una media del 23% nei 13 mercati, fermandosi su Milano a -17%. Gli uffici a livello nazionale registrano invece -26% di perdita e i negozi -22%.

Continua a muoversi con molta cautela la variabile prezzi, che recupera un piccolo 0,3% nei primi sei mesi dell’anno, ma che quasi sempre riguarda le zone più centrali delle città. Positivi i numeri dell’immobiliare di pregio, specialmente nelle due metropoli Milano e Roma come abbiamo avuto modo di trattare nella news "Immobili di pregio, trend positivo anche per il 2017".

Un altro segnale positivo arriva dall’Osservatorio Nomisma riguardo al dato sul divario tra il prezzo dell’offerta e quello effettivo, ora all’11% per le case usate e al 6,5% per quelle nuove, e uno sconto praticato più alto in media di 3-4 punti percentuali rispetto al periodo precedente alla crisi.

Buona anche la performance delle locazioni, trainate dagli affitti brevi e da piazze come quella di Milano e Bologna, che attirano lavoratori in mobilità e giovani che arrivano nelle grandi città per studiare o formarsi. Secondo Nomisma il mercato dell’affitto ha risentito meno della crisi, arrivando a perdere per i canoni solo il 20% contro il 25% dei prezzi delle vendite. Come riportiamo in "L’affitto entra nelle abitudini degli italiani e fa aumentare i canoni di locazione", il successo della formula dell’affitto come soluzione abitativa si ripercuote sulla crescita dei canoni di locazione, che sarebbero aumentati del +2% per i monolocali, dell’1,2% per i bilocali e dell’1,1% per i trilocali.

Le conclusioni secondo quanto dichiarano gli esperti di Nomisma per questo nuovo anno di risultati positivi, sono che per quanto il mercato abbia in parte recuperato le ingenti perdite della crisi, “le possibilità di assorbimento di un’ingente parte dell’offerta, soprattutto degli immobili corporate, si mantengono tuttora modeste, con conseguenti inevitabili ricadute sui valori di riferimento”. Altra considerazione che è emersa durante la presentazione dell’Osservatorio a Milano presso fondazione Cariplo è che la casa è un bene che ha in parte mutato la sua natura, divenendo vero e proprio strumento di investimento, “da curare con la stessa accortezza degli altri asset finanziari”. Importante sarà qui il ruolo delle banche, che dovranno trattare la domanda con competenza tecnica e con un accurato lavoro di consulenza.

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