La surroga e le alternative al mutuo: quanto convengono in questo momento?

Difficilmente chi stipula oggi un mutuo a tasso fisso sotto il 2% avrà un’occasione migliore, tanto da decidere in futuro di surrogare e cambiare mutuo. Le banche lavorano in questo senso per fidelizzare i clienti proponendo il tasso fisso, a costo di riservarsi margini minori, ma con una buona dose di sicurezza che le condizioni dei mutui oggi non faranno cambiare idea ai futuri mutuatari.

A dimostrazione di questo andamento, l’Osservatorio di MutuiOnline.it registra nel terzo trimestre dell’anno l’81,7% di finanziamenti per la casa erogati a tasso fisso e il 16,4% di concessioni a tasso variabile, quando nello stesso periodo del 2013 la percentuale del fisso era il 21,4%. Chi sceglie un tasso fisso in questo momento su un mutuo di 100.000 euro a 20 anni ha un costo maggiorato di circa 45 euro ogni mese rispetto a chi opta per un variabile. Come abbiamo scritto in "Mutui più convenienti con l’euro forte", la forza della moneta unica può rappresentare un ostacolo per la ripresa economica del Vecchio Continente, ma spiega la calma piatta che vediamo sul fronte delle offerte di mutui con l’Euribor (tasso di riferimento per quelli a tasso variabile), ai minimi di sempre e l’IRS, riferimento per i fissi, sostanzialmente fermo.

Secondo il direttore marketing di MutuiOnline.it Roberto Anedda, le prospettive per il prossimo anno sono di un leggero aumento, ma a neutralizzare il possibile rincaro della rata ci saranno gli spread delle banche sempre più competitivi e soprattutto, un Euribor a 3 mesi che è previsto all’1% solo alla fine del 2022. Certo, sono previsioni, e il margine di rischio che lo stesso indice guadagni nei prossimi anni due punti facendo aumentare sensibilmente la rata del mutuo induce a scegliere la sicurezza del fisso.

Per la prima volta, dal secondo trimestre del 2014, i nuovi mutui domandati nel periodo aprile-giugno di questo anno hanno superato le surroghe, con il 44,4% contro il 43,6%. E il trend continua nel terzo trimestre guadagnando a favore dei primi il 44,7%, mentre la portabilità perde ancora quota facendo segnare il 42,7%.

E per chi non fosse ancora convinto che stipulare un mutuo in questo momento è un vero affare, ricordiamo che le alternative al finanziamento per sostenere l’acquisto di una casa presentano non poche criticità. Come il leasing residenziale, soluzione trattata nella news "Leasing immobiliare o mutuo: ecco cosa sapere per scegliere al meglio", con il problema della durata che non può superare i 20 anni e la detraibilità del canone al 19%. Inoltre, non ultimo problema, le rate sono più alte di quelle di un normale affitto perché ricomprendono assicurazioni e altri oneri.

C’è poi il rent to buy, di cui abbiamo parlato nell’articolo "Il futuro del mercato immobiliare", un fenomeno secondo Anedda “ancora di nicchia e con troppe incognite, dai nodi fiscali come le tasse sulla locazione e successiva compravendita, a quelli normativi (obbligo o facoltà di acquisto?)”. Senza dimenticare che i canoni versati negli anni includono a titolo di anticipo solo una quota del prezzo finale dell’abitazione.

Non è un caso allora che nel 2016 le transazioni immobiliari siano cresciute del 18% su base annua, grazie soprattutto al costo dei mutui, che nel solo mese di luglio di quest’anno hanno fatto rilevare +2,5% rispetto allo scorso anno. Per rendersene conto basta fare una simulazione su MutuiOnline.it, che sceglie ogni volta fra oltre 60 istituti di credito il mutuo a condizioni migliori. Il 26 ottobre la richiesta di un mutuo a tasso fisso da parte di un impiegato 40enne residente a Milano di un importo di 135.000 euro a 25 anni, per un valore dell’immobile di 180.000 euro, avrà come prodotto migliore quello di Webank.it. Mutuo Fisso prevede una rata mensile di 584,77 euro al Tan del 2,19% e Taeg 2,23%. La gestione online del finanziamento consente di azzerare i costi di istruttoria, e anche l’assicurazione obbligatoria sulla casa sarà a carico della banca. L’età massima dei richiedenti è 60 anni, con il mutuo deve comunque concludersi entro il 75° anno di età del soggetto intestatario.