Immobili di pregio, prezzi in rialzo a Milano e Firenze

Continua il momento positivo del settore degli immobili di lusso, di cui ci siamo occupati nella news "Immobili di pregio: perché conviene investire". I dati degli ultimi anni dicono che difficilmente questo segmento conosce crisi, proprio perché i destinatari dell’offerta hanno un budget di spesa molto alto. Il trend favorevole si ripercuote anche sui prezzi, che sono in leggera crescita nella maggior parte delle province italiane.

Le preferenze degli acquirenti del lusso vedono prevalere nelle città più importanti sia le abitazioni storiche che le nuove soluzioni situate nel centro, quest’ultime con tecnologie all’avanguardia, bassa classe energetica e box (meglio se doppio) all’interno dello stabile.

La conferma arriva dall’indagine sul secondo semestre 2016 del Gruppo Tecnocasa, secondo cui la localizzazione e la privacy vincono sulle caratteristiche intrinseche dell’immobile (finiture, parquet, infissi). Altrettanto importante è la metratura, con il 37,1% dei clienti che ha acquistato un taglio compreso tra 100 e 150 metri quadri, il 24,2% tra 151 e 200 e il 18,5% oltre i 200 metri quadrati. Nelle preferenze si distinguono anche la presenza del terrazzo e di un’ampia zona giorno, nonché la richiesta della master bedroom con cabina armadio.

Chi ha comprato tramite il portale Tecnocasa si è indirizzato soprattutto sull’appartamento (81,3% delle preferenze): molto minore l’appeal per la villa (11,3%) e l’attico (6,5%), mentre l’81% ha acquistato un’abitazione principale.

Tra i mercati più importanti si distingue Milano, dove si nota nel secondo semestre 2016 un aumento dei valori immobiliari dell’1,7% rispetto alla prima parte dello stesso anno – un trend riportato nell’articolo "Milano, riparte il mercato immobiliare di lusso". Nelle zone di via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e via San Marco, i valori medi vanno dai 6.000 euro al metro quadro per gli immobili da ristrutturare ai 10.000-12.000 euro per il nuovo. Cifre alte anche a Brera e Porta Romana con prezzi rispettivamente di 7 mila e 8 mila euro al metro quadro per le soluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato.

Andamento al rialzo anche a Firenze (+3%), con il centro storico che accoglie la maggior parte delle richieste degli immobili di pregio. Le abitazioni a ridosso del Duomo (piazza Repubblica e piazza della Signoria) sono caratterizzate da metrature ampie, statue ed affreschi, e raggiungono in alcuni casi il costo di 10 mila euro al metro quadrato (soluzioni totalmente ristrutturate), una cifra con la quale si possono acquistare attici signorili ristrutturati a nuovo e dotati di ascensore.

Infine a Roma si registra una certa stabilità degli importi e si distinguono le zone di piazza del Popolo e via del Babuino, in cui le quotazioni medie sono di 8.000-9.000 euro per singolo metro quadrato. Il picco riguarda i piani alti in Piazza di Spagna, che possono anche arrivare punte di 15 mila euro, mentre per via Veneto, Fontana di Trevi e Piazza Navona si scende tra i 7.000 e gli 8.000 mila euro al metro quadro.

Le previsioni per Milano e Roma nella prima parte di quest’anno indicano una crescita della domanda di acquisto e del numero di compravendite, mentre si stima una certa stabilità dei prezzi richiesti dal lato dell’offerta.

Ricordiamo che anche in questo segmento di mercato ci sono acquirenti che acquistano grazie all’aiuto di un mutuo. Collegandosi al portale MutuiOnline.it è possibile avere un’idea delle condizioni applicate dagli istituti di credito, che in questo periodo applicano spread particolarmente bassi. Per un cliente-tipo che vuole acquisire una prima casa (autonomo 45enne, residente a Roma, reddito 7.000 euro mensili, importo richiesto di 270.000 euro da restituire in 15 anni, valore immobile 600.000 euro) si scopre che il prestito a tasso fisso più conveniente al 2 agosto è quello offerto da Intesa Sanpaolo. Con MUTUOUP la rata da corrispondere è di 1.688,19 euro mensili al Tasso Fisso dell’1,6% (Taeg 1,78%), con costi di istruttoria e perizia che si attestano sui 550 e 320 euro.

Per il tasso variabile e con gestione online si distingue Credem, che permette al cliente di pagare 1.564,93 euro al mese a un tasso dello 0,57% (Taeg 0,88%). In questo caso si corrispondono costi di istruttoria per 2.700 euro e di perizia per 280 euro.