Il mutuo migliore per quattro clienti-tipo

A ognuno il suo mutuo. Perché per stabilire qual è il migliore finanziamento per ogni acquirente è necessario tenere in considerazione una lista di fattori che concorrono a definirne il profilo e ad attribuirgli un prodotto differente.

Così dopo aver parlato de "I mutui più convenienti di giugno", vediamo un’analisi più puntuale effettuata su quattro profili-tipo: il professionista che acquista un bell’appartamento con un buon gruzzolo a disposizione, la coppia di quarantenni che ha raggiunto la tranquillità economica, il padre o la madre single, il giovane con un reddito basso. Per ognuno dei profili sono state scelte le 10 soluzioni di mutuo più convenienti. Gli istituti considerati sono di rilevanza nazionale, mentre l’indagine non tiene conto delle banche con carattere locale, nonostante spesso offrano condizioni molto favorevoli. La classifica dei mutui più convenienti sul mercato per le quattro situazioni tipo arriva da un’indagine dell’Economia del Corriere della Sera che utilizza i dati di MutuiOnline.it.

Partiamo dal primo acquirente-tipo, un manager cinquantenne con reddito di 6.000 euro mensili che richiede un mutuo di 180.000 euro a 10 anni per acquistare un immobile che ne costa 400.000. Se scegliesse il tasso variabile, si indebiterebbe all’1%, se invece optasse per il fisso, il tasso cresce di 60 centesimi. Nel primo caso il finanziamento più conveniente è quello di IW Bank, la banca online di UBI: la rata mensile ammonta a 1.612,28 euro al Tasso nominale dell’1,45% e Tasso effettivo dell’1,60%. Se la scelta ricade sul tasso variabile, allora la convenienza arriva da Unicredit, il cui mutuo prevede una rata mensile di 1.550,99 euro al Tasso nominale dello 0,67% e Tasso effettivo dello 0,86%. La media delle prime dieci posizioni di finanziamento per il fisso è di un Taeg dell’1,71%, delle prime dieci posizioni dei mutui a tasso variabile è di un Taeg dello 0,98%. Il costo complessivo del finanziamento al termine del periodo di ammortamento è per le due forme di mutuo rispettivamente di 192.932 euro e 187.343 euro.

Il secondo profilo valutato è quello di una coppia quarantenne con uno stipendio cumulativo di 3.000 euro che richiede un mutuo di 150.000 euro per un immobile che ne vale 250.000, a una durata di 15 anni. In questo caso, con un loan-to-value più alto, la convenienza assoluta è nel tasso variabile di IWBank, che propone una rata mensile di 894,45 euro, al Tan dello 0,95% e Taeg 1,01%. Il tasso fisso vede prevalere il mutuo di Webank.it, con una rata mensile di 957,50 euro al Tan dell’1,89% e Taeg 1,94%. La differenza media tra tasso fisso e variabile è di un punto esatto: 2,07% contro 1,07%, che in termini di costo complessivo significa una spesa finale nel primo caso di 160.055 e nel secondo di 169.941 euro.

La terza ipotesi considerata è quella del padre o della madre single quarantenni con un reddito di 2.500 euro che richiedono un mutuo di 140.000 euro a 20 anni per un immobile di 200.000 euro. In questo caso è importante capire se il mutuatario è separato o divorziato e paga gli alimenti all’ex coniuge, perché la banca sottrae quella somma nel computo dell’incidenza della rata sul reddito. Anche in questo caso il mutuo più conveniente lo offre IW Bank, sia per il fisso che per il variabile, anche se per uno scarto piccolissimo che vede in seconda posizione Intesa Sanpaolo e Unicredit per il finanziamento a tasso fisso, Webank.it e Widiba per il finanziamento a tasso variabile. Tra il migliore mutuo tasso fisso e variabile abbiamo un punto esatto di scarto, con la rata del primo a 708,24 euro (Tan 2,00% e Taeg 2,12%), quella del variabile a 643,85 euro (Tan 1,00% e Taeg 1,02%). I valori medi vedono il tasso fisso medio al 2,39%, il variabile all’1,24% e calcolando la spesa alla fine del mutuo, se si suppone che i valori dell’Euribor resteranno fermi, si sosterrà una spesa di 171.291 euro contro i 156.551 euro del variabile: ben 15.000 euro di scarto.

Ultima case history, quella di un giovane insegnante con un reddito di 1.500 euro che acquista un immobile del valore di 150.000 euro finanziandolo per 120.000 euro a 30 anni. Il nuovo atteggiamento di apertura da parte delle banche e soprattutto i supporti dello Stato ai giovani, come il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa di cui abbiamo parlato anche nella news "Mutui giovani: un’opportunità per la casa dei sogni" che in caso d’insolvenza interviene a copertura del 50% del debito residuo, consentiranno di trovare un finanziamento con un loan-to-value alto e una lunga durata. I prodotti più convenienti, a tasso fisso e variabile, sono rispettivamente quelli di Intesa Sanpaolo e Deutsche Bank. Il primo ha una rata mensile di 461,76 euro al tasso nominale del 2,30% e Tasso effettivo del 2,47%. Il variabile prevede una rata mensile molto più bassa di 383,77 euro al Tan dello 0,96% e Taeg dell’1,05%. Se guardiamo la media dei primi dieci migliori mutui, Il fisso ha un tasso medio del 2,72%, il variabile dell’1,41%, che in termini di rata mensile vuol dire 488 euro della soluzione a rischio zero contro i 409 euro del tasso indicizzato: dopo 30 anni la somma complessiva da versare sarà in un caso di 123.338 euro, nell’altro di 107.951 euro, ben 15.387 euro di scarto tra le due soluzioni di mutuo. Va da sé che l’opzione tasso indicizzato implica che nel corso di un periodo così lungo l’Euribor perda il suo attuale appeal e rischi di tornare a valore alti che potrebbero far schizzare la rata del mutuo.

C’è dunque sempre una soluzione conveniente per ogni profilo di mutuatario. Se non rientrate in una di quelle viste, sul portale di MutuiOnline.it è possibile fare in qualsiasi momento una simulazione facile e veloce, trovando il finanziamento migliore al tasso più basso del mercato.