Crescono le locazioni e i rendimenti degli affitti

I risultati sorprendenti dell’ultimo anno del mercato immobiliare, di cui si può leggere nella news "Mercato immobiliare, si acquista soprattutto tramite mutuo", hanno avuto ripercussioni positive anche sui rendimenti da locazione.

Ne avevamo già parlato nell’articolo "Il business degli affitti delle seconde case", analizzando il fenomeno solo sugli alloggi riservati ai vacanzieri e oggi lo vediamo con un’indagine di Tecnocasa, secondo la quale il rendimento annuo lordo per le abitazioni delle dieci città più grandi d’Italia si è attestato sul 4,8%, in crescita dello 0,1% rispetto a un anno fa. La percentuale è ottenuta dal rapporto tra i canoni di locazione annui, ricavati prendendo come riferimento un bilocale, e il capitale investito per il suo acquisto. Il maggior profitto si realizza a Verona (5,9%), Palermo (5,4%) e Milano (5%); a Firenze invece la rendita più bassa, il 4,1%.

Dal 2008 ad oggi si è rilevato nel settore delle case un crescente ricorso all’affitto. Dai dati dell’Agenzia delle Entrate relativi all’anno 2015, sono stati 1.668.791 i contratti di locazione stipulati su tutto il territorio nazionale, una cifra quattro volte più grande del numero di compravendite realizzate nello stesso periodo (poco meno di 450.000). La cifra si traduce in un +16,9% rispetto al 2011, pari a 240.728 transazioni registrate in più.

Le stipule locative hanno riguardato oltre 2 milioni di immobili, tra cui quasi 1,4 milioni sono stati affittati ad uso abitativo. I numeri non tengono conto delle locazioni turistiche brevi (di durata non superiore a 30 giorni) dove i proprietari fittano tramite Airbnb o portali simili: come abbiamo avuto modo di scrivere in "Sono le case vacanze l’alloggio preferito dai turisti italiani", per combattere l’evasione è attualmente arrivato l’obbligo per gli intermediari di operare le ritenute del 21% sugli affitti incassati e versati ai locatori.

L’analisi delle tipologie contrattuali ha visto nel 2015 una maggioranza degli immobili abitativi locati con contratto non agevolato, circa 1.065.560. Quelli che hanno goduto di privilegi fiscali sono stati oltre 290 mila, con le agevolazioni che hanno riguardato sia i proprietari (reddito imponibile derivante dai contratti ridotto del 30% ai fini del versamento Irpef e Irpeg, imposta di registro rapportata al 70% del canone annuo pattuito), che gli inquilini (canoni di locazione più bassi rispetto a quelli di mercato e detrazione ai fini Irpef di 247,9 o 495,8 euro).

Tuttavia, secondo la FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) l’aumento più consistente si è verificato nel 2016 con un +15% sul 2015, un risultato che è oltre il doppio degli incrementi registrati dalla Federazione negli anni precedenti.

Diversi sono i motivi del successo delle locazioni durante l’ultimo decennio, tra cui sicuramente il calo delle compravendite registrato nel pieno della crisi economica. Nel 2007 gli acquisti di case si attestavano su un ritmo di quasi 800 mila transazioni mentre oggi, grazie alla ripresa degli ultimi 30 mesi, si è tornati su una quota attorno ai 500 mila. Inoltre il concetto di casa di proprietà non è così radicato come in passato, soprattutto nelle famiglie unipersonali – un trend trattato nella news "I single scelgono l’affitto".

Ricordiamo che il rilancio del mercato immobiliare ha fatto crescere anche le transazioni di chi acquista a scopo di investimento, un argomento di cui ci siamo occupati nell’articolo "Immobili: torna l’acquisto per investimento". Volendo finanziare parte della compravendita, è bene avere un’idea delle condizioni applicate sul mercato dei prestiti per acquisto casa collegandosi al portale MutuiOnline.it. La domanda al 13 giugno di un cliente-tipo che sceglie un finanziamento a tasso variabile – 48enne di Bologna che acquista una seconda casa, ammontare richiesto di 90.000 euro da restituire in 20 anni, valore dell’immobile di 210 mila euro – trova la rata più economica nel mutuo di Credem, con una quota da versare di 396,67 euro al mese (tasso dello 0,56% e Taeg 1,17%). Le spese di istruttoria sono di 1.200 euro, 280 euro quelle di perizia. Mutuo Casa 20 anni Tasso Variabile è destinato a tutte le persone fisiche che alla scadenza non superino i 75 anni e che dispongono di un reddito certo ottenuto in modo continuativo.