Mutui e tassi sotto la lente di MutuiOnline

Se eravamo pronti ad accogliere l’inversione di tendenza dei tassi di interesse che avrebbero dovuto seguire l’inflazione, le aspettative sono state presto disattese da un fenomeno che si è rivelato transitorio e che nel giro di pochi mesi ha ridimensionato ogni prospettiva di aumento.

Ne abbiamo parlato in "I mutui più convenienti di aprile", ricordando come dall’1,6% di febbraio scorso, il tasso di inflazione in Italia è sceso all’1,4%. Le conseguenze sull’Eurirs sono state di un calo dall’1,45% di metà marzo all’1,28% attuale: tradotto in termini di convenienza, si parla di 20 punti base in meno per un mutuo a tasso fisso.

A fornirci il dettaglio dell’andamento dei tassi, e non soltanto, interviene l’Osservatorio di MutuiOnline.it, un’analisi puntuale su ogni caratteristica dei mutui e dei suoi titolari.

Una macro sull’andamento dell’Eurirs a 20 anni negli ultimi 12 mesi vede il mese di aprile dello scorso anno aprirsi con l’1,06% e dopo una piccola risalita nel mese di maggio iniziare la sua discesa che vedrà la sua punta più bassa in agosto: 0,73%. Dopo l’estate, l’Eurirs rimonta fino a raggiungere nel mese di marzo scorso l’1,37%.

La sorte dei tassi fissi segue evidentemente quella dell’indice a cui si agganciano e se guardiamo l’andamento dell’ultimo anno, allora vediamo che esattamente 12 mesi fa il fisso a 20-30 anni aveva un tasso del 2,45%, che si abbassa fino al 2,03% nel mese di ottobre e riprende la sua risalita fino a gennaio del nuovo anno, segnando il 2,42%. La reazione delle banche all’aumento dei tassi è stata di ridurre i loro margini di profitto per garantirsi la competitività sul mercato dei finanziamenti costituito da troppi attori. Così, mentre l’Eurirs continuava a crescere, seppur di poco, i mutui tornavano a costare come nel 2016.

Ma il sacrificio degli istituti di credito non si è dovuto prolungare troppo, visto che la inattesa riduzione dell’inflazione sui mercati finanziari dell’Eurozona e di conseguenza anche in Italia ha decretato un nuovo ribasso dei tassi. Il mese di marzo ha chiuso così con il migliore fisso al 2,33% e il migliore variabile al valore più basso di sempre, l’1,04%. E se consideriamo che nel 2008, in piena auge dei tassi e dei mutui, il tasso variabile segnava il 5,48% e nel 2012 il miglior fisso era al 6,02%, allora capiamo come possiamo pacificamente parlare di mutui ai prezzi storicamente più convenienti.

Il mese di marzo si è anche caratterizzato con un aumento di quelli che vengono definiti i “mutui reali”, finalizzati all’acquisto della prima o seconda casa. Almeno dal lato delle richieste di finanziamenti, la percentuale di ricontrattazioni è stata del 48,2%, contro il 56,8% dello scorso trimestre: ben poco se si considera il periodo di punta, il secondo trimestre del 2015, che aveva segnato il 65,1% di richieste di mutuo finalizzate alla surroga o alla sostituzione.

Il 41,1% ha chiesto un mutuo per acquistare proprio una prima casa e il 4,8% per comprare una seconda casa. Non coincidono con la domanda le erogazioni delle banche, impegnate a soddisfare le richieste del periodo precedente: nel primo trimestre dell’anno fanno segnare una percentuale di surroghe pari al 60,4%, in aumento anche rispetto agli ultimi tre mesi del 2016, quando avevamo rilevato un 56,9%.

Gli aumenti dei tassi di inizio anno si ripercuoto sulle scelte dei mutuatari, che fanno rilevare una lieve flessione dello 0,5% delle richieste di mutui a tasso fisso rispetto al trimestre precedente, coprendo comunque ben l’81,3% dell’intero campione rilevato. Dal canto delle erogazioni, sempre secondo la logica dei tempi di risposta alla domanda di finanziamento, le banche hanno concesso l’85,8% di mutui a tasso fisso.

Interessante il dato sulla durata richiesta dei finanziamenti, con l’intervallo più lungo, dei 30-40 anni, che guadagna quasi un punto e mezzo e arriva a coprire il 23,0% del campione. La maggior parte delle richieste, il 28%, è per una durata di 20 anni e il 20,3% per 25 anni. Le banche erogano quasi un terzo dei mutui, il 31,2% a 20 anni e il 21,5% per un periodo di 15 anni. Anche dal lato delle concessioni guadagna la categoria 30-40 anni, ma solo un piccolo 0,5%, arrivando al 16,5%.

Cresce l’importo medio richiesto, dai 128.072 euro degli ultimi tre mesi del 2016 ai 128.087 euro dei primi tre mesi del 2017, mentre le erogazioni fanno rilevare un aumento più consistente, 124.150 euro (era 122.355 prima).

Oltre un terzo delle richieste vede un valore del finanziamento che copre dal 70 all’80% di quello dell’immobile: il 35,4%. E la stessa categoria di loan-to-value vince da parte delle erogazioni delle banche, che per il 26% dei casi hanno elargito mutui con la stessa copertura.

Il 44,8% dei mutuatari richiedenti un prestito ha fra i 36 e i 45 anni (è il 46,7% dal lato delle erogazioni), classe di età seguita dai più giovani di età ricompresa tra i 26 e i 35 anni con il 26,6% (è il 24,8% per i mutui concessi).

Sostanzialmente stabili i valori che riguardano la professione dei richiedenti: per l’82,8% hanno un impiego a tempo indeterminato (sono l’87,5% secondo le erogazioni), per il 13,6% sono lavoratori automi (9,9% le erogazioni).

Sul sito di MutuiOnline.it è disponibile l’Osservatorio tassi con cui si monitorano quotidianamente gli indici su cui si basano i tassi d’interesse dei mutui. Ugualmente quotidiana è la frequenza di aggiornamento della sezione relativa ai migliori mutui del giorno, dove trovare il finanziamento ideale e più conveniente del mercato.

In ogni caso è sempre possibile fare un comodo preventivo di mutuo misurato alle esigenze di chi stesse pensando di fare questo tipo di investimento.