Milano regina dell’immobiliare, ma i prezzi non cambiano

Centro delle nuove tendenze e del business, smart city e ora anche metropoli che attira gli investimenti di tutto il mondo come si legge in "Immobiliare commerciale: Milano meglio di Londra", il capoluogo lombardo continua a cambiare skyline e a dominare la scena del mercato immobiliare italiano.

Lo abbiamo visto nell’analisi che tirava le fila dello scorso anno,"Milano, sprint delle vendite immobiliari nel 2016", quando scrivevamo che nel primo semestre 2016 una transazione su venti è avvenuta nel capoluogo lombardo, e ci troviamo adesso a confermare come quel mercato immobiliare sia ancora in crescita e pieno di contraddizioni. La prima è strettamente geografica, visto che si assiste a due realtà separate: da un lato l’interno della Circonvallazione, molto dinamico e vivace, dall’altro quello al di fuori che fa più fatica e perde leggermente quota rispetto agli anni scorsi.

Ma il contrasto più rilevante riguarda un altro fattore: i prezzi delle case, immutati rispetto allo scorso anno ma soprattutto, più bassi di dieci anni fa. Lo dice il listino della Camera di Commercio e della Fimaa Milano Monza e Brianza, il Collegio Agenti d'Affari in Mediazione, secondo il quale il prezzo medio del nuovo a Milano in classe energetica A o B sarebbe di 4.805 euro al metro quadro, lo stesso dello scorso anno e più basso dello 0,9% rispetto al 2006.

Solo nel 2016 le compravendite sono state circa 22 mila, +21,9% rispetto al 2015 e di quattro volte maggiori rispetto al 2014, quando Milano aveva fatto registrare un timido +5%. Per contro, i prezzi sono stati quasi stabili nelle zone centrali della città, facendo rilevare solo -0,1%, ancora più bassi se si restringe il campo a quelli situati all’interno della Circonvallazione, che fanno segnare -0,2%, mentre sono aumentati in media solo dello 0,4% nelle zone dei Bastioni.

San Vittore la zona più quotata, con un +1,5%, seguita da Conca del Naviglio e Porta Genova con +1,4%, quindi i Navigli e viale Cassala che fanno rilevare +1,1% e fuori dalla prima cerchia stradale, le zone Agrippa-Abbiategrasso (+0,9%) e Barona-Famagosta (+0,8%). Seguono con risultati ancora positivi le zone Leopardi, Boccaccio e Pagano con +0,7%, viale Bligny, viale Toscana e Largo Augusto con +0,6% e la zona del Parco Castello che chiude l'anno a +0,5%.

Spostandosi sulle zone che hanno registrato una contrazione dei prezzi, troviamo Carbonari-Maggiolina con -3,1%, Lambrate -1,8%, Piazzale Accursio -1,7%, Udine -1,6% e Selinunte-Rembrandt a -1,4%). Perde punti anche il cuore della città, con le zone di Piazza Diaz, del Duomo e della Scala a -0,8%.

Se usciamo dalla città e analizziamo la piazza dell’hinterland, vediamo che a fronte di una crescita delle compravendite del 21,8% nel 2016, i prezzi si riducono in media dello 0,3% per le abitazioni nuove e di classe energetica superiore, fino a perdere lo 0,7% per gli appartamenti più vecchi e da ristrutturare.

Stessa sorte per le pertinenze, con i box che riducono i prezzi dello 0,6% negli ultimi 6 mesi e dell’1% sull’anno, contro il settore commerciale che recupera invece lo 0,7% in sei mesi e l’1,5% in un anno.

Infine gli affitti. Nonostante Milano sia la piazza più cara d’Italia, come abbiamo scritto in "La nuova stagione degli affitti: Milano la più cara", le locazioni sono cresciute del 2,9% in sei mesi e del 3,7% in un anno e andare in affitto oggi costa in media il 12% in meno rispetto a cinque anni fa. In testa nell’aumento dei prezzi delle locazioni troviamo la metratura più piccola, con i monolocali che fanno registrare un aumento del 3,4%, i bilocali del 2,9%, i trilocali del 2% e i quadrilocali del 2,7%.

I prezzi bassi non sono l’unico incentivo ad acquistare una casa a Milano. Chi volesse farlo servendosi di un finanziamento, può scegliere tra svariate proposte da parte degli istituti di credito convenzionati sul portale MutuiOnline.it. Il 16 marzo la richiesta di un mutuo a tasso fisso di un impiegato di 35 anni che necessita di 135.000 euro a 25 anni, per un valore dell’immobile di 180.000 euro, vede come proposta più conveniente Mutuo a Tasso Fisso di IW Bank Private Investments. La rata da corrispondere mensilmente è di 585,44 euro al Tan del 2,20% e Taeg 2,33%. Le spese di istruttoria sono di 950 euro, quelle di perizia zero e così la gestione del mutuo è gratuita per il suo titolare.

Approfittando dell’Euribor ancora ai minimi livelli, il tasso variabile consente un risparmio di quasi 70 euro. Mutuo BancadinAmica ha una rata di 516,14 euro al Tan dell’1,2% e Taeg dell’1,21%. Le spese di istruttoria sono in questo caso più basse, di 675 euro, ma la perizia è a carico del mutuatario per 275 euro: il mutuo copre fino all’80% del minor valore fra il prezzo in atto e il valore commerciale indicato dal perito incaricato. Per tutti coloro che accendono il mutuo, la banca offre un conto corrente a zero spese.