Mercato immobiliare, continua la corsa verso la ripresa

Il 2016 del mercato immobiliare potrebbe essere ricordato da esperti e analisti come l’anno di svolta per la ripresa delle compravendite.

Al momento i dati certi sono più che positivi, con la performance dei primi nove mesi che parla di un incremento medio delle transazioni del 20,4%. I risultati, resi pubblici dall’Agenzia delle Entrate, evidenziano un trend al rialzo trainato sia dalla diminuzione dei prezzi degli immobili, che dal 2007 hanno perso il 39,7% del loro valore, che dalla maggiore accessibilità degli acquirenti al mercato dei mutui.

Crescono gli acquisti per qualsiasi tipo di finalità – prima casa, seconda casa o investimento – con aumenti a doppia cifra che hanno riguardato soprattutto le grandi città, quali Torino (+26,9%), Genova (+26,8%) e Milano (+26,7%). 

“Questi dati”, spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Tecnocasa, “sembrano confortare la previsione che, per tutto il 2016, le transazioni chiuderanno intorno a 500 mila. I prezzi invece continuano nel loro trend al ribasso, anche se meno rispetto al passato. Per la fine dell’anno prevediamo un ribasso dei prezzi compreso tra -2% e 0%”.

L’analisi di Tecnocasa ha riguardato anche il costo delle abitazioni: il quadro emerso evidenzia come non tutte le province abbiano reagito allo stesso modo agli andamenti altalenanti che si sono registrati tra il 1998 e il 2016. L’esame di questi 18 anni fa segnare una rivalutazione consistente per Roma, +65,3%, Napoli, +61,3%, e Milano, +56,3%. Ai risultati delle grandi città si contrappone la debole rivalutazione del loro hinterland e dei capoluoghi di provincia, i cui prezzi sono cresciuti rispettivamente del 14,3% e 5,2%.

Guardando le realtà per area geografica, si registra un maggior incremento di valore nei capoluoghi del Sud, +24,8%, e del Centro, +2,5%, mentre il Nord cala del 2,4%.

Esaminando il periodo di piena crisi, ovvero quello post 2007, si registra a livello nazionale una diminuzione dei valori del 39,7%. Le città dove gli immobili hanno perso maggiormente sono state Genova (-49%) e Bari (-46,5%) mentre è meno marcato il calo degli importi per gli immobili di Milano (-27,9%) e Firenze (-29,3%). Sempre dopo il 2007 la perdita di valore nelle diverse realtà territoriali è stata abbastanza vicina: -39,7% per le grandi città, -41,5% per i capoluoghi di provincia e -40,9% per l’hinterland delle grandi città. Percentuali simili anche per le tre macroaree di Nord, Centro e Sud, rispettivamente con -40,5%, -44,1% e -41,2%.

La discesa dei prezzi ha influito anche sull’entità dei finanziamenti richiesti dagli acquirenti, passati dai circa 140 mila euro agli attuali 123 mila euro (dati CRIF). A proposito di prestiti per la casa ricordiamo che suMutuiOnline.itè possibile confrontare le proposte di mutuo più convenienti in base alla diversa finalità di stipula scelta dall’utente.

Ipotizzando la richiesta di un cliente di Bari – 40 anni, acquisto prima casa, lavoro a tempo indeterminato, stipendio di 2.500 euro mensili – per un mutuo a tasso fisso a 25 anni del valore di 135.000 euro (valore immobile 180 mila euro), risulta quale miglior prodotto l’offerta del Banco di Napoli. Mutuo Domus Fisso offre una rata di 565,65 euro al Tan dell’1,9% e Taeg 2,08%. Le spese di istruttoria ammontano a 700,00 euro e quelle di perizia a 320,00 euro mentre l’imposta sostitutiva è di 337,50 euro.

Scegliendo invece un mutuo a tasso variabile si distingue tra i più convenienti quello prospettato da Banca Carime con Mutuo Tasso Variabile Sempre Light. La rata mensile è di 524,20 euro (tasso dell’1,25% e Taeg 1,34%), le spese di istruttoria di 950,00 euro e quelle di perizia 275,00 euro: l’imposta sostitutiva ha lo stesso importo del precedente finanziamento.