È boom degli immobili residenziali

Ci sono alcune città che si stanno rendendo protagoniste della rimonta del mercato immobiliare; questo significa che l’immobile sta tornando ad essere il bene rifugio dei risparmiatori. Lo afferma Scenari Immobiliari, che negli scorsi giorni ha presentato l’Outlook sul Real Estate nel corso del Forum organizzato dalla stessa società di ricerca. Il ritorno al mattone viene confermato anche dai dati sulle compravendite dell’Agenzia delle Entrate che hanno rilevato un rialzo delle vendite residenziali del 22,9% nel secondo trimestre.

Questo notevole incremento, insieme al +20,6% del gennaio-marzo, sta riportando il mercato ai volumi di compravendita antecedenti alla crisi del 2012. La ripresa nel comparto abitativo è più accentuata al Nord (+24,9%), con Bologna che si distingue per essere la città in cui l’aumento è stato più importante (+33,5%). Il Sud e il Centro invece si sono fermati rispettivamente a +20,8% e +20,7%.

Uno dei presupposti che ha trainato gli investimenti sul residenziale è rappresentato sicuramente dai bassi tassi di interesse sui mutui, sorprendentemente in lieve risalita dal 2,09 al 2,2% secondo l'ultimo rapporto mensile diffuso dall'Abi, ma ancora molto competitivi se confrontati con i livelli precedenti alla crisi che li avevano visti crescere fino al 6%.

Il motivo del successo degli investimenti nel comparto residenziale è da ricondursi anche ad altri fattori: la scarsità di attività redditizie di impiego del risparmio, ad esempio, ma soprattutto la frenata delle quotazioni immobiliari, che hanno subito a giugno 2016 un ulteriore calo dell’1,2%. La riduzione dei prezzi secondo Standard&Poor’s dovrebbe arrestarsi nel biennio 2017-2018, invertendo il trend grazie a una timidissima ripresa dell’1%.

Il report di Scenari Immobiliari analizza anche la situazione nei cinque maggiori Paesi europei - Italia, Spagna, Francia, Germania e Regno Unito - in cui Italia e Spagna si distinguono per essere le nazioni con il più alto stock di residenziale in mano alle famiglie. La quota più bassa si registra in Germania dove i privati hanno una maggior preferenza per la locazione. In queste cinque aree il patrimonio immobiliare ammonta a quasi diciotto miliardi di metri quadrati per un valore di circa 29 mila miliardi di euro: quello tedesco è di maggiori dimensioni – circa il 28% della superfice totale – mentre l'Italia si colloca al terzo posto con il 17,8%.

Prima degli anni novanta la maggior parte del patrimonio italiano era di proprietà del settore pubblico, banche e assicurazioni che ottenevano dagli immobili una redditività mediamente bassa (per via delle mediocri condizioni del bene) ed effettuavano raramente operazioni di vendita. Negli ultimi vent’anni questi operatori hanno migliorato la loro gestione non solo tramite la valorizzazione dei cespiti, ma anche alienando quelli che producevano meno reddito, con conseguente entrata nella proprietà di nuovi concorrenti e di una maggior frammentazione dello stock immobiliare.

In Italia il comparto residenziale rappresenta in termine di superficie il 77,4% del totale (13,8 miliardi di metri quadri), mentre dieci anni fa superava l’80%, un calo dovuto alla crescita del non residenziale che ha giovato della diffusione di immobili terziari innovativi. I numeri del non residenziale stanno crescendo in tutta l’Europa del Sud: il primo semestre del 2016 ha fatto segnare in Italia un +20% degli investimenti nel settore commerciale e in particolare un +80% nel settore della logistica. Un peso maggiore del residenziale lo si registra in Spagna dove la superfice supera l’80% dello stock totale.

L’età del blocco abitativo vede in territorio italiano una più alta percentuale di edifici costruiti tra il 1961 e il 1990 (45%), mentre Francia, Germania e Spagna si attestano rispettivamente al 38%, 41% e 40%. L’Italia si distingue anche per il basso numero di fabbricati realizzati dopo il 1991, il 15%, preceduta solo dal Regno Unito con il 12%. L’area inglese detiene invece il primato per le abitazioni meno recenti – prima del 1960 – con il 43% delle case totali.

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