Mutui: i tassi bassi e la clausola Floor

Un paio di giorni fa abbiamo toccato l'argomento delle abitazioni all'asta, oggi invece cambiamo discorso perché la novità arriva dalla Spagna, precisamente da una proposta dell'avvocato generale della Corte suprema spagnola; si tratta la limitazione temporale degli effetti della nullità delle clausole di 'tasso minimo' inserite nei contratti di mutuo.

Nei contratti di mutuo a tasso variabile il calcolo del saggio di interesse è dato dalla somma dell’Euribor e da un valore percentuale, lo spread. Negli ultimi anni, per arginare il calo dei tassi con valori dell’Euribor sotto lo zero, le banche si sono cautelate introducendo clausole che prevedono un limite percentuale al di sotto del quale gli interessi del titolare del mutuo non possono scendere: questo significa che il consumatore corrisponde interessi al limite equivalenti a tale limite, senza poter beneficiare di un tasso inferiore.

Parliamo delle ben note clausole floor, una garanzia per l’istituto di credito che lo mette al riparo da eventuali flessioni del tasso Euribor e garantiscono la percezione di interessi almeno pari al valore individuato.

In seguito ai numerosi procedimenti giurisdizionali nei confronti di istituti finanziari spagnoli che avevano ad oggetto proprio le clausole di 'tasso minimo' inserite nei contratti di mutuo, una sentenza del 9 maggio 2013 della Corte Suprema di Spagna aveva stabilito che tali clausole fossero abusive, qualora i consumatori non fossero stati preventivamente informati in modo adeguato.

Dal punto di vista giuridico, l’articolo 1346 del Codice Civile definisce l’oggetto del contratto. La legge ammette la clausola floor solo in presenza di specifiche condizioni: che sia scritta in modo chiaro e ben comprensibile, che sia contenuta in una specifica clausola contrattuale e che sia approvata per iscritto dal cliente.

Ebbene, la proposta dell’Avvocato della Corte Suprema è che "in via eccezionale, gli interessi in gioco possono giustificare la limitazione temporale degli effetti della nullità di una clausola abusiva, senza che sia infranto l'equilibrio nel rapporto tra il consumatore e il professionista". Spetterà inoltre all'ordinamento giuridico interno degli Stati membri definire i presupposti in base ai quali limitare nel tempo gli effetti della dichiarazione di nullità di tali clausole, che finora aveva prodotto i suoi effetti solo per il futuro, dalla pronuncia della sentenza.

Intanto arriva dall’Associazione Bancaria Italiana il dato del nuovo minimo storico dei tassi di interesse sui finanziamenti destinati all’acquisto di immobili. È del 2,25% rispetto al 2,29% del mese precedente. Molto poco, se si pensa che lo stesso valore a fine 2007 misurava il  5,72%. "Il livello storicamente basso dei tassi “ si legge nella nota dell’ABI “sta spingendo le famiglie a cogliere le opportunità presenti sul mercato e spostarsi verso il tasso fisso, che a maggio ha raggiunto un livello pari al 61%”. Solo due anni fa invece, i mutui a tasso variabile prendevano una fetta pari al 79% delle richieste.

Lo scarto tra costo del tasso fisso e del tasso variabile, come vi abbiamo spiegato nella news della scorsa settimana "Mutui, si assottiglia lo spread tra tasso fisso e variabile", è talmente basso che la differenza tra la rata dei due finanziamenti può essere di poche decine di euro. Basta infatti verificare su MutuiOnline.it, il portale che permette di trovare le migliori offerte di finanziamento sul mercato, i migliori mutui al 25 di luglio e scoprire che simulando la richiesta di impiegato milanese di 35 con uno stipendio di 2.600 euro, valore del mutuo 135.000 euro a 25 anni e valore immobile 180.000 euro, la migliore offerta è quella della Banca Popolare di Lodi che con Mutuo Youbanking Premium Tasso Fisso prevede una rata mensile di 572,20 euro. Il Tan è dell’2,00% e il Taeg 2,20%. Le spese di istruttoria sono 1.000 euro e quelle di perizia 320 euro.

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