Prezzi giù e mutui ai minimi: il mercato immobiliare dà i numeri

Che i prezzi delle case siano diminuiti nel corso degli ultimi anni è ormai dato certo, così come è vero il fatto che continuino ancora a scendere. Ma qual è stato il processo che a partire dal 2007, anno d’oro delle vendite immobiliari, ha portato ai numeri attuali? E con quali evidenze il fenomeno si è manifestato nelle differenti città italiane?

Arriva a chiarirci lo storico dei prezzi un’indagine di Tecnocasa condotta sui maggiori capoluoghi del nostro Paese a partire dal 2007 fino alla fine del 2015. Il primo dato importante è quello complessivo su tutte le città, che evidenzia un calo pari in media al 38,7%. Il fenomeno tuttavia non è stato uniforme, ma ha avuto evidenze differenti, visto che le città di Milano e Firenze, ad esempio, hanno mantenuto una riduzione più contenuta, con una perdita rispettivamente del 27,8% e del 30%: sono principalmente le zone del centro quelle che tengono di più agli scossoni della crisi, e questo è vero anche per gli altri grandi centri italiani.

Le due città hanno visto nello scorso anno crescere la domanda di immobili per uso residenziale e investimento, specialmente Milano che forte dell’effetto Expo ha tenuto bene soprattutto nelle zone centrali, registrando una perdita di solo 1,7%.

A Torino il calo registrato lo scorso anno è stato del 6,9%, con il biennio 2012-2013 maggiormente critico e una riduzione rispettivamente del 10,8% e 10,9%. Gli stessi due anni sono stati critici anche per Roma, che ha visto ridurre i prezzi sul mercato dei suoi immobili del 10,1%. Dall’inizio della crisi immobiliare il mercato romano ha perso complessivamente il 33,8% arrivando questo risultato negativo ad assottigliarsi nel 2015, quando la perdita è stata del 3,7. Così a Napoli che registra il suo primato negativo sempre nel 2012 con un calo del 12,7% e si porta nel 2015 al 5,6% in meno.

Bari e Bologna perdono nell’anno nero del mercato degli immobili rispettivamente il 13,7 e il 13,9%, ma mentre il capoluogo emiliano recupera e arriva al 2015 con una perdita del 2,9%, quello pugliese mantiene un ancora critico -6,1%.

Tuttavia i ribassi più importanti sono stati quelli registrati negli anni critici dalla città di Genova, che ha visto perdere il 47,2%, Palermo con meno 38,2% e Verona con il 37%. E mentre Palermo e Verona hanno chiuso il 2015 perdendo solo il 3,5% e 3% rispettivamente, il capoluogo ligure ha visto nello stesso anno i prezzi ridursi dell’8,5%.

Ma il 2016 non si è soltanto aperto all’insegna dei prezzi bassi delle case, visto che altre evidenze hanno portato il mercato delle compravendite a riprendersi dopo gli anni difficili dell’economia. Sicuramente dobbiamo annoverare tra i fattori a favore la serie di benefici fiscali “prima casa”. Inoltre, come annunciato nella nostra news "La voglia di casa porta le vendite a numeri record" già nel primo trimestre del 2016 le compravendite di immobili hanno fatto segnare un aumento del 20,6% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

E infine la sempre crescente convenienza dei mutui. I tassi si sono abbassati al punto di rendere conveniente il mutuo a tasso fisso quasi come quello a tasso variabile: un tasso fisso a 20 anni si trova ormai sotto il 2% e il variabile è da diversi mesi sotto l’1%. Solo 4 anni fa gli stessi tassi erano più alti di almeno 4 punti.

Un ruolo importante l’hanno avuto i comparatori finanziari, un servizio importante per gli utenti che si trovano a dover scegliere il mutuo più adatto alle loro esigenze. MutuiOnline.it è leader in Italia nella comparazione di mutui e consente di scegliere in maniera facile e veloce tra le offerte di gran parte degli istituti di credito presenti sul mercato.

Simulando la richiesta di un 35enne di Milano con un lavoro a tempo indeterminato e un reddito mensile di 1.800 euro che domanda un finanziamento ventennale di 130.000 euro per un immobile del valore di 180.000 euro, il 30 giugno il mutuo più conveniente a tasso variabile è quello di BancadinAmica. Con una rata di 609,94 euro mensili al tasso variabile dell’1,21% e Taeg 1,32% ha spese di istruttoria per 650 euro e di perizia per 275 euro. A chi stipula il mutuo la banca offre il conto corrente a zero spese.

Come miglior tasso fisso, utilizzando gli stessi parametri, si segnala Mutuo Domus Fisso di Intesa Sanpaolo che con la rata di 660,73 euro propone un tasso fisso dell’2,05% e Taeg 2,26%. Le spese iniziali sono quelle di istruttoria per 700 euro e di perizia pari a 320 euro.