Senza surroga il mutuo costa in media l'1% in più

Abbiamo già parlato del rilancio dei mutui e della svolta del mercato immobiliare dato che i tassi d'interesse ai minimi storici hanno spinto le richieste, soprattutto di surroga; nei primi tre mesi dell'anno queste hanno rappresentato il 63% del totale delle erogazioni (stima MutuiOnline).

Secondo quanto analizzato da Bankitalia nella Relazione annuale, numerosi mutuatari hanno tratto beneficio dal calo dei tassi di interesse, ma meno di quanti avrebbero potuto avvalersene". La metà dei mutuatari che non ha modificato le proprie condizioni, infatti, paga ancora un tasso di interesse superiore di almeno un punto rispetto a quello sui nuovi mutui.

Perché le famiglie italiane hanno trovato difficoltà ad adattarsi a questo cambiamento? Secondo la Banca d'Italia la lentezza nella rinegoziazione dei contratti di mutuo è un fenomeno che caratterizza anche altri Paesi, poiché si tratta di operazioni complesse, basate sul confronto tra i benefici connessi con il miglioramento delle condizioni rispetto ai costi e ai tempi di negoziazione. In poche parole manca ancora la necessaria educazione finanziaria che consiglia di cogliere le opportunità. Secondo quanto osservato sinora da Via Nazionale, infatti, il ricorso alla rinegoziazione dei contratti di mutuo ha avvantaggiato soprattutto le famiglie con redditi più alti, superiori alla mediana, caratterizzate da una più elevata educazione finanziaria.

Comunque le cose stanno migliorando, visto che nel 2014 solo il 5% delle famiglie con un prestito per l'acquisto di abitazioni aveva migliorato le condizioni contrattuali, mentre nel 2015 la percentuale delle ricontrattazioni è salita al 9%. Per calcolare i vantaggi di una surroga si può facilmente utilizzare il comparatore MutuiOnline.it, che permette di individuare con pochissimi click le offerte più vantaggiose presenti sul mercato.

Se prendiamo ad esempio un dipendente milanese di  40 anni, che ha acquistato un immobile del valore di 300.000 euro, ottenendo un mutuo a tasso fisso di 200.000 euro da rimborsare in 30 anni, con uno stipendio mensile di 3.000 euro, troviamo come migliore offerta quella di Intesa SanPaolo - mutuo domus fisso - che prevede una rata mensile di 779,88 euro con tasso fisso al 2,4% e TAEG al 2,5%, senza spese di istruttoria e perizie.

Il governatore della Banca d'Italia, Ignazio Visco, ha poi parlato di un ripresa del mercato immobiliare, nonostante l’economia italiana mostri ancora ritmi di crescita moderati. La ricchezza delle famiglie è cresciuta, portando ad un aumento delle compravendite di abitazioni in presenza di una stabilizzazione dei prezzi. L'espansione, già avviatasi nel corso del 2014, si è rafforzata grazie anche al miglioramento delle condizioni di finanziamento. 

Il basso livello dei tassi di interesse ha costituito un incentivo per la domanda di credito e per la preferenza di mutui a tasso fisso. Le erogazioni di nuovi mutui hanno ripreso  a  crescere  dal  2014,  accelerando  nel  2015,  con  un  aumento  superiore  al  30%. La  percentuale  di  nuovi  mutui  a  tasso  fisso  ha  raggiunto  un  livello  molto  elevato  (60%),  per  effetto  anche della riduzione del differenziale con il costo dei mutui a tasso variabile (0,7 punti nel marzo 2016, un quarto del picco raggiunto nel 2009).