Loan to value: con le nuove direttive potrebbe superare l’80%

Si è parlato a lungo degli impatti che la Direttiva Europea sui mutui avrà sul mercato immobiliare. In particolare, è stato evidenziato il rischio di pignoramento da parte degli istituti di credito a fronte del prolungato mancato pagamento delle rate, con critiche e timori generalizzati da parte dei consumatori.

Dopo che le istituzioni hanno fatto chiarezza sui punti aperti, specificando che le banche potranno espropriare l’immobile e rivenderlo solo dopo 18 rate non pagate, è ora giunto il momento di analizzare non solo gli eventuali disagi per i mutuatari, ma anche i possibili benefici.

La revisione italiana della Mortgage Credit Directive, per com’è stata impostata, introduce una tutela ulteriore per gli istituti di credito che, sui nuovi mutui erogati, hanno la garanzia di poter rivendere dopo un anno e mezzo, a prezzo di mercato, l’immobile pignorato. Non si tratta di un dettaglio burocratico, ma di un plus: in questo modo vengono snellite le procedure, migliorando di fatto il merito creditizio della clientela.

Così facendo gli istituti di credito possono rivedere positivamente le politiche di erogazione del credito, scontando ulteriormente gli spread o aumentando il loan to value. E’ su questo secondo punto che vale la pena fare qualche riflessione aggiuntiva, visto che solitamente si focalizza l’attenzione quasi esclusivamente sugli spread più vantaggiosi.

Il loan to value è quel parametro che definisce il rapporto tra l'importo del finanziamento concesso e il valore del bene che il prenditore intende porre a garanzia del prestito. Di fatto, attraverso l’LTV si determina il rischio del finanziamento: maggiore è il capitale erogato, più alto il rischio e, di conseguenza lo spread applicato.

Già oggi gli istituti di credito propongono promozioni dedicate a chi richiede mutui con un loan to value inferiore o uguale al 50%, rimborsando quindi almeno la metà del capitale necessario all’acquisto. I dati parlano chiaro e lo possiamo dimostrare attraverso una simulazione su Mutuionline.it.

Al 15 aprile, per un finanziamento a tasso variabile della durata di vent’anni, se richiediamo 200.000 euro per acquistare un immobile del valore di 250.000 euro, abbiamo le offerte che seguono: Bancadinamica propone una rata mensile di 942,18 euro con ISC del 1,31%, Webank una rata di 955,57 euro con ISC dell’1,43% e infine Cariparma - Crèdit Agricole propone una rata di 952,27 euro con ISC dell’1,44%.

Il comparatore ci aiuta a capire anche il beneficio che apporta un loan to value più basso. Poniamo il caso di richiedere, con piano di ammortamento ventennale, 125.000 euro su un importo di 250.000, finanziando quindi il 50% del valore dell’immobile.

In questo caso Credem propone una rata mensile di 560,27 euro e ISC 1,06%, ancora Cariparma – Crédit Agricole con una rata di 572,03 euro e ISC dell’1,07% e infine Hello Bank! che propone una rata da 572.53 con un TAEG dell'1,07%.

E’ palese che, nella scelta, una delle principali discriminanti è la rata da pagare. Per effettuare una scelta ragionata sull'istituto col quale accendere un mutuo, è conveniente utilizzare il servizio di confronto di MutuiOnline.it.

E’ bene dunque riflettere su quanto convenga l’utilizzo iniziale di capitale proprio, a fronte di un finanziamento più basso e di un cospicuo risparmio in termini di interessi sul medio lungo termine.

Questo discorso va tenuto presente anche in relazione alle surroghe. Le proposte più vantaggiose si hanno se l'importo del nuovo mutuo di surroga non supera il 50 o 60% del valore dell'immobile offerto in garanzia, dato che la regola della differenziazione dello spread in base alla rischiosità del cliente viene applicata anche in questo caso.

Sempre utilizzando il sito Mutuionline.it, al 15 aprile, se surroghiamo un importo di 200.000 euro su 250.000, quindi con un LTV dell’80%, avremo le seguenti proposte: Cariparma – Crédit Agricole con una rata di 951,26 euro e un TAEG dell'1,37% Banca Popolare di Milano con una rata di 951,26 euro e ISC all’1,39%, e infine BNL – Gruppo BNP Paribas con una rata di 952,08 euro e ISC all’1,41%.

Diverso il caso del LTV al 50%: in questo caso avremo Credem con una rata di 560,27 euro e ISC allo 0,85%, Cariparma Crédit Agricole con una rata di 572,03 euro e ISC al 0,98% e infine BNL - Gruppo BNP Paribas con rata di 572,53 euro e ISC all’1,01%.

Anche nel caso in cui si stia pensando ad una surroga, è conveniente utilizzare lo strumento offerto da MutuiOnline.it che permette di trovare le migliori proposte di surroga dei principali istituti di credito.