Prestito vitalizio ipotecario, in vigore da marzo il decreto attuativo

Entra definitivamente in vigore il decreto attuativo che disciplina il prestito vitalizio ipotecario.

Il regolamento – pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale lo scorso 16 febbraio – ha il compito di fissare i principi per l’offerta dei finanziamenti e tutelare sia chi accede al credito che gli operatori, garantendo la certezza dell’importo, dei termini di pagamento e di tutte le spese dovute.

Attraverso il prestito vitalizio gli over 60 possono ottenere liquidità dalla propria abitazione senza venderla ma dandola in garanzia a un istituto di credito. Il finanziamento ottenuto sarà estinto nella maggior parte dei casi dagli eredi.

Questa forma di prestito si è sviluppata in Gran Bretagna fin dagli anni 60, crescendo a livelli mai visti a partire dal 2002: nel secondo trimestre del 2015 ha stabilito il record di erogazioni con oltre 384 milioni di sterline e si stima che entro il 2026 coinvolgerà il 47% della popolazione inglese.

La caratteristica del prestito è che i proprietari dell’immobile non perdono il possesso dell’abitazione, ma convertono parte del suo valore in denaro tramite l’accensione di un’ipoteca di primo grado con la banca. La banca riconoscerà al pensionato un finanziamento di somma pari a una percentuale compresa tra il 15% e il 50% (a seconda dell’età del richiedente) del valore di mercato dell’immobile, stabilito con una perizia.

La banca rientrerà del proprio credito attraverso la vendita della casa e se il ricavato della vendita fosse minore di quanto dovuto, la perdita sarà a carico del solo intermediario che non potrà rivalersi sugli eredi. Non necessariamente si deve ricorrere all’alienazione del bene: gli eredi infatti possono decidere di saldare il debito senza rinunciare alla proprietà della casa ipotecata. Stessa cosa dicasi per il contraente che ha la possibilità di restituire il dovuto in qualsiasi momento, visto che il diritto di disporre dell’alloggio resta in capo al proprietario.

Il decreto attuativo del Ministero dello Sviluppo Economico introduce alcuni chiarimenti relativi al finanziamento. L’intermediario avrà l'obbligo di consegnare 15 giorni prima della stipula un prospetto informativo che riporti l'importo, la percentuale del valore di perizia dell'immobile in garanzia e la somma da erogare al netto delle imposte e costi (spese di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa). In seguito, dovrà allegare al contratto due prospetti che illustrano due simulazioni del piano di ammortamento del debito, evidenziando per ogni anno il capitale e gli interessi. La differenza tra i due schemi è che in uno si applica il tasso contrattuale al momento della stipula mentre nell’altro si ipotizza al terzo anno uno scenario di rialzo dei tassi non inferiore a 300 punti base. Il decreto specifica che “i prospetti devono avere una durata minima pari alla differenza tra l'età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni e comunque non inferiore a 15 anni, e includere tutti gli oneri dovuti al finanziatore”.

La tutela riguarda sia l’intestatario che il suo coniuge. Il contratto infatti deve essere sottoscritto da entrambe le parti anche quando l'immobile è di proprietà di uno solo (purché lo stesso coniuge sia over 60): in questo modo il credito sarà estinto con il decesso del marito e della moglie.

Il regolamento prevede inoltre la risoluzione del finanziamento per ulteriori cause diverse dalla morte. Diversi sono i casi che fanno cessare il prestito vitalizio: trasferimento in tutto o in parte dei diritti reali o di godimento dell'immobile, modifiche strutturali dell’alloggio senza l’accordo con il finanziatore, residenza di persone estranee ai familiari del proprietario dopo la stipula del contratto.