Direttiva europea sui mutui: dove stiamo andando?

Il mercato mutui deve essere caratterizzato da trasparenza e efficienza. Per questo occorre un quadro normativo uniforme, che garantisca la stabilità del settore e rinnovi la fiducia dei consumatori.

Questo il duplice obiettivo alla base del Mortgage Credit Directive, la Direttiva Ue sui mutui 2014/17, che oggi sta trovando applicazione anche in Italia e che vuole rispondere alla crisi di fiducia degli attori del settore immobiliare, acquirenti e venditori in primis, duramente messi alla prova dalla situazione economico finanziaria degli anni passati.

Anche se attualmente gli analisti segnalano una ripresa, seppur parziale, del settore, non è un mistero che negli ultimi anni parecchi mutuatari abbiano riscontrato difficoltà nel rimborsare i prestiti.
La problematica è stata oggetto di analisi da parte della Commissione Europea, che già nel marzo 2003, aveva promosso un iter di valutazione delle barriere che ostacolavano il mercato interno dei contratti di credito inerente i beni immobili residenziali. 

Nel 2007 è stato ufficializzato il Libro bianco sull’integrazione dei mercati UE del credito ipotecario: tra gli oggetti dello studio, un’attenzione particolare era stata dedicata alle opzioni politiche per l’informativa precontrattuale, le banche dati relative ai crediti, il merito di credito, il tasso annuo effettivo globale (TAEG) e la consulenza sui contratti di credito. 

In seguito la Commissione ha costituito un Gruppo di esperti sulle informazioni storiche sui crediti (Expert Group on Credit Histories) volto ad elaborare un pacchetto di misure per ottimizzare l’accessibilità, la comparabilità e la completezza dei dati sui crediti. Il Mortgage Credit Directive si inserisce dunque in un processo lungo ed articolato nel tempo, costituendo una sorta di punto di svolta.

Tra le principali novità introdotte troviamo disposizioni sulle informazioni pre-contrattuali e riguardanti il periodo di vita del contratto, la protezione contro l’inadempienza e la disciplina delle operazioni di marketing e pubblicità.

Il consumatore dovrà ricevere tutti i dettagli sul proprio mutuo prima della stipula, in modo tale che siano comparabili con prodotti analoghi e che siano esplicitati costo totale e conseguenze finanziarie. Previsto un periodo di sette giorni per esercitare il diritto di recesso. Dal momento in cui il contratto entra in vigore, il mutuatario ha facoltà di rimborsare il prestito senza il pagamento per l’estinzione anticipata.

Inoltre vengono stabiliti dei limiti per il marketing e la pubblicità di prodotti creditizi e delle note specifiche per la gestione delle informazioni sul tasso del finanziamento.

In Italia la normativa è in fase di recepimento: l’Abi (Associazione Bancaria Italiana) ha espressamente voluto un tavolo di lavoro insieme agli altri stakeholder per concretizzare le linee guida europee. Tra i partecipanti, anche Assovib, in rappresentanza delle società che offrono servizi di valutazione immobiliare per le banche.

L’associazione ha prontamente sottolineato l’importanza del ruolo dei professionisti che effettuano perizie sugli immobili: secondo la direttiva 2014/17/Ue, le competenze in materia possono essere certificate mediante le qualifiche RICS o REV del TEGoVA (European Group of Valuers' Associations) e la ISO 17024. In questo senso, Assovib ha segnalato la necessità dell’indipendenza dei valutatori e il controllo qualità sulle perizie, con eventuali audit sul processo e l’accessibilità telematica dei prezzi di compravendita degli immobili.

Dal momento dell’entrata in vigore, gli Stati appartenenti all’Ue hanno a disposizione due anni di tempo per adeguare l’ordinamento nazionale alle disposizioni comunitarie.