Affitti, la convenienza della cedolare secca

Sempre più contribuenti scelgono il regime della cedolare secca come tributo da versare allo Stato sui redditi riscossi da locazione di immobili: sono stati più di un milione gli italiani che ne hanno già usufruito dallo scorso anno, mentre nel 2013 erano stati circa la metà. 

I locatori possono decidere di applicare tale regime di tassazione in sostituzione di tutte le altre forme di prelievo fiscale su quel reddito, mentre alla registrazione del contratto di affitto non andranno versate le imposte di bollo e di registro. 

Il regime della cedolare prevede l’opzione tra due aliquote: il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (per il triennio 2014-2017) o il 21% in caso di canone libero.

Per beneficiare della cedolare al 10% è necessario che il contratto di locazione riguardi una casa situata in uno dei comuni ad alta tensione abitativa: il riferimento va a tutti i capoluoghi di provincia, a molti centri di medie dimensioni e a quei comuni confinanti con le città di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Il Decreto casa 2014 permette l’applicazione della cedolare al 10% anche per i contratti stipulati nei comuni colpiti da calamità naturali nei cinque anni precedenti.

Il canone concordato deve rispettare determinati parametri - importo del canone incluso - fissati per ciascun comune da specifico accordo territoriale stipulato tra le associazioni dei proprietari immobiliari ed i rappresentanti degli inquilini.

Tuttavia, tale disciplina può essere applicata anche nei comuni dove l’accordo è mancante: il decreto interministeriale Infrastrutture-Economia 14 luglio 2004 permette di stipulare i contratti agevolati prendendo come riferimento un centro limitrofo e omogeneo per popolazione.

L’applicazione della cedolare secca è prevista solo se il proprietario che vuole affittare è un privato e il contratto ha ad oggetto una locazione abitativa. Per l’Agenzia delle Entrate, anche l’inquilino deve essere un privato: questa impostazione è stata respinta dai giudici della Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia (sentenza 470/03/14), che hanno ammesso l’utilizzo dell’immobile per uso foresteria, anche se la stessa Agenzia ha preferito non modificare quanto stabilito dalla disposizione originaria.  

La convenienza del canone concordato rispetto al libero dipende molto dall’aggiornamento del valore di affitto fissato: infatti, se il valore di locazione fissato dagli accordi locali tra le varie associazioni e organizzazioni è troppo basso, la tassazione del 10% risulta meno conveniente rispetto a quella del 21%.

Si prenda, ad esempio, un bilocale di 70 metri quadri in zona semicentrale di Bologna (dati Solo Affitti): in questo caso, scegliere il canone concordato al posto del libero comporta un reddito netto superiore di 458 euro annui. Al contrario, per la stessa tipologia di immobile nella città di Milano, il canone libero consente di incassare 12.300 euro contro i 4.632 di quello concordato.