Mercato case, i dati delle grandi città

Il mercato degli immobili è in ripresa e per potersi consolidare ha bisogno di una maggiore crescita della nostra economia. La direzione è quella giusta: i prezzi degli immobili hanno rallentato la loro discesa, è diminuito il divario tra domanda e offerta, le richieste dei mutui sono aumentate e soprattutto nei prossimi mesi dovrebbero sentirsi gli effetti della liquidità immessa nel sistema con il Quantitative easing.

Dal 2009, le abitazioni usate hanno perso circa il 20% del loro valore. La percentuale cambia in base alle città: dal -8% di Genova e Napoli, al -35% di Catania e Taranto. Tuttavia, alcuni quartieri dei capoluoghi dove si sono registrate delle perdite hanno visto salire i prezzi del 15-20%: è il caso delle zone in cui gli stessi Comuni hanno reinvestito, come in alcune aree di Milano, Roma, Parma e Venezia (dati Il Sole 24 ore). In alcune aree, l’offerta di immobili nuovi ha penalizzato l’usato, come a Novara, Padova e Brescia; in queste città si alternano zone fortemente rivalutate a interi quartieri dove le quotazioni sono scese più del 30%.

A Milano le compravendite sono in ripresa da quasi due anni: i prezzi alla fine del 2014 hanno fatto segnare una flessione meno marcata, con una riduzione dell’1,9% per gli immobili residenziali nuovi, del 2,5% per le case ristrutturate (ma anche d’epoca e di pregio) e del 2,7% per quelle vecchie o da ristrutturare. Nella Capitale il costo delle case è sceso del 3,8% (rispetto al 2013). L’area del centro, di maggior pregio, è quella più interessata dal calo dei prezzi, con un -4,9% (dati Nomisma): la riclassificazione catastale e il conseguente aumento delle imposte sono le ragioni di un dato sopra la media cittadina.

Tra gli otto capoluoghi maggiori, Napoli è l’unico ad aver concluso il 2014 con una perdita delle transazioni del 3,7%: in controtendenza l’hinterland, che ha registrato un +5,7%. I prezzi nel secondo semestre 2014 sono scesi in media dello 0,3% nelle aree centrali e del 2% nel resto della città; alla fine dell’anno il valore si attesta a -3,4%. A Torino il mercato degli immobili è cresciuto del 5,4%: secondo Nomisma, il secondo semestre 2014 chiude con un apprezzamento dello 0,2% nei quartieri di maggior pregio, mentre il resto del territorio fa segnare un -2%: il dato positivo a fine 2014 si spiega con l’incremento del 17,6% del quarto trimestre. I prezzi, invece, si riducono del 4%.

Un’analisi fornita dal portale Casa.it sottolinea come si sia accorciata la differenza tra domanda e offerta: il divario è calcolato mettendo a confronto i prezzi delle inserzioni di vendita con quelli delle richieste dei possibili acquirenti. A Roma, considerando la media delle venti zone più richieste, il gap per gli immobili ristrutturati è del 9,9%, mentre per quelli usati sale al 15,7%. Nel capoluogo milanese, si riscontra una differenza del 6% sia per le zone centrali che in quelle periferiche, dove sorgono fabbricati meno costosi ma di qualità; per le case ristrutturate e usate la distanza si attesta rispettivamente sul 10,3% e 16,3%. A Torino, invece, il gap sugli immobili più nuovi è in media dell’8,6% e in centro scende al 5%: l’usato sale al 12,5%. Infine, a Napoli i due valori sono rispettivamente del 7,9% e 15,4%.

“Questo è certamente il momento in cui domanda e offerta si incontrano meglio”, commenta Guido Lodigiani, dell’ufficio studi Immobiliare.it, “tuttavia, anche se la fase peggiore è passata, siamo ancora molto lontani dai livelli quantitativi del 2006. Il ciclo di crisi è stato più lungo dei precedenti e non bisogna aspettarsi un risveglio rapido”.