Rilanciare la redditività dei portafogli immobiliari

Da tempo ormai il settore immobiliare si è evoluto verso un modello di business reddituale che attribuisce valore a un immobile in relazione alla sua redditività: ciò ha portato non solo gli investitori istituzionali che operano nel settore, ma anche gruppi bancari e assicurativi, a considerare gli immobili come oggetto di investimento finanziario.

I fondi immobiliari sono lo strumento finanziario che investe buona parte del patrimonio in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Sono chiusi, ovvero prevedono un diritto al rimborso della quota sottoscritta solo a una certa scadenza.

Le linee di gestione del fondo determinano la selezione degli immobili: alcuni fondi privilegiano immobili residenziali e uffici, altri immobili commerciali (in special modo centri commerciali), altri ancora zone da edificare o complessi da ristrutturare.

La gestione attiva del patrimonio immobiliare ha come scopo proprio l’aumento della redditività del patrimonio attraverso operazioni di valorizzazione e sistematizzazione dell’investimento: per farlo, è indispensabile conoscere obiettivi e caratteristiche del portafoglio immobiliare ed elaborare una strategia di investimento che vada a definire l’insieme delle azioni da compiere.

Negli ultimi tempi la crisi ha messo a dura prova la redditività dei patrimoni immobiliari. Diverse le cause: la riduzione delle risorse dedicate alla manutenzione, alla valorizzazione degli immobili e al loro adeguamento alle nuove normative in termini di sicurezza e ambiente, il calo del valore degli immobili, la rinegoziazione dei canoni di locazione.

Per restituire redditività ai patrimoni immobiliari in una logica speculativa e di lungo periodo, ecco allora una checklist con gli interventi fondamentali da seguire.

Per prima cosa, un piano di azioni di gestione operativa: la manutenzione ordinaria di mura e impianti, prima di tutto, al fine di eliminare l’usura degli anni e adeguare gli immobili alle nuove normative tecniche, ambientali e di sicurezza. Da qui, una valutazione delle soluzioni possibili per la valorizzazione degli immobili.
 
Ancora, il controllo dei documenti come planimetrie catastali e documenti edilizi e urbanistici, al fine di ottenere una relazione tecnica sugli interventi necessari alla messa a norma catastale, edilizia ed urbanistica. Un uso adeguato degli strumenti urbanistici può tradursi in una nuova interpretazione d’uso dell’immobile o in un aumento di volumetria. Un altro controllo da effettuare consiste nella verifica di eventuali pendenze fiscali o penali, al fine di individuare soluzioni, anche in via transattiva.

Il rilancio della redditività degli immobili parte però il più delle volte dalla rinegoziazione delle condizioni del finanziamento stipulato al tempo dell’acquisizione del portafoglio, ricorrendo a strumenti come la surroga, la ridefinizione dei tassi di interesse a condizioni più vantaggiose con la stessa banca o con un nuovo istituto di credito.

Infine, soluzioni a metà strada tra l’affitto e la vendita, come la locazione collegata a un contratto preliminare di compravendita, o formule nuove come il rent to buy, che offre la possibilità per il potenziale acquirente di godere dell’immobile nella condizione di locatario, rimandando il trasferimento della proprietà al momento dell’atto di vendita: tutte soluzioni che facilitano la dismissione della crescente quantità di immobili invenduti.

Esistono dunque molte vie per valorizzare un portafoglio immobiliare al fine di tradurlo in investimento finanziario e strumento di redditività: la cosa da fare è scegliere la più giusta o le più giuste, perché spesso è il coordinamento di più strumenti che aiuta a definire un piano vincente.