Surroga mutui: meglio fisso o variabile?

Il periodo è quello giusto. Il mercato delle compravendite non è ancora maturo per una completa ripresa visto la persistente crisi degli ultimi anni, che ha portato il numero delle transazioni a ridursi da 800 mila del 2007 a circa 400 mila dello scorso anno: tuttavia il mercato dei mutui è indirizzato a risollevarsi.

L’ottimismo per questo 2015 è merito principalmente della ripresa delle erogazioni dovute al maggior budget messo a disposizione dagli intermediari finanziari, senza dimenticare degli effetti positivi che dovrebbe portare l’intervento del Quantitative easing emanato della BCE.

A trainare il mercato in questo momento ci sono ancora le surroghe: nell’ultimo mese hanno interessato due mutui su tre, mentre solo uno ha riguardato una nuova accensione su compravendite. Attraverso questo strumento, il mutuatario può decidere di spostare il prestito presso un altro istituto usufruendo di condizioni più vantaggiose in termini di tasso e durata.

In realtà, non è l’unica soluzione che il risparmiatore può seguire: la rinegoziazione con la propria banca può essere un’alternativa più rapida, ma solo sporadicamente funziona. L’operazione, in caso di accettazione della banca, non comporta nessuna spesa, ma neanche in questo caso è possibile modificare il debito residuo.

Un’altra alternativa alla surroga è l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento, ma bisogna mettere in conto i costi relativi a perizia, istruttoria e notaio: inoltre, il vecchio mutuo può prevedere delle penali di anticipata estinzione, se è stato acceso prima del 2007.

Dei tre, la surroga rimane lo strumento più utilizzato: la scelta della tipologia di tasso può essere un ulteriore fattore di indecisione. Chi decidesse di surrogare al tasso fisso trarrebbe comunque dei vantaggi: un mutuo stipulato a 20 anni nel 2013 al 4,8%, scenderebbe da 779 euro a 628 euro. La differenza in termini economici è ancora più evidente se si considera un mutuo di 30 anni stipulato nel 2002 a un tasso fisso del 6,45% (il migliore in quel periodo) che all’epoca prevedeva una rata di 891 euro. Surrogando oggi con un mutuo di 10 anni, la rata diminuirebbe a 577 euro, dato che il miglior tasso si assesta sul 2,87%. La quota mensile si abbasserebbe anche in caso di surroga con un mutuo a 15 anni (al tasso del 3%), arrivando a circa 415 euro: in questo caso però la quota interessi è più alta di 6 mila euro rispetto al precedente, a causa proprio del maggior arco temporale nel quale si spalma l’ammortamento.

Più consistente il vantaggio se si optasse per un cambio da fisso a variabile: essendo collegato agli indici Euribor – quello a 1 mese è addirittura negativo – il risparmio sarebbe ancora maggiore, con il miglior variabile che si assesta all’1,65% (contro il 3% del fisso). Non c'è la certezza, però, che la percentuale rimanga la stessa in futuro: visto gli attuali minimi storici, è molto probabile una risalita. Un mutuo a 30 anni da poco stipulato consentirebbe un risparmio rispetto al fisso pressoché garantito per i primi anni – le previsioni parlano di un Euribor allo 0,5% nel 2019 – ma con un ampio margine di dubbio sul lungo periodo.

Dipende dunque dalla durata residua del prestito, tenendo presente che il tasso variabile è consigliabile per periodi che non vanno oltre i 10/15 anni, mentre il tasso fisso diventa più conveniente per durate maggiori. Quest’ultimo è certamente più caro nei primi anni, ma si può sfruttare la certezza di una rata costante e la convenienza degli attuali indici Irs, anch’essi ai minimi storici.