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Trattative Precontrattuali

Si indicano come trattative precontrattuali, la serie di accordi che si stringono – tra venditore e acquirente – nella fase preliminare del contratto di compravendita. Esse avvengono quindi prima di stilare il contratto definitivo, e servono per fissare e chiarire ogni aspetto legato alla vendita e all’acquisto dell’immobile, così da evitare discordie nel momento in cui si va a realizzare il contratto di compravendita.

Questo tipo di trattative si sono rese necessarie poiché accade assai di rado che le parti siano perfettamente in accordo su ogni punto della compravendita. Non a caso la figura del mediatore immobiliare è importante, in quanto serve proprio ad aiutare chi vende, e chi compra, a dirimere qualsiasi controversia possa presentarsi nel corso delle trattative.

Esiste anche un articolo del Codice Civile, il 1337, che regola la responsabilità precontrattuale e che  che sostanzialmente regolamenta il comportamento sleale del soggetto, operato durante le trattative precontrattuali così da cagionare un danno alla controparte e può essere condannato al pagamento delle spese ingiustamente sostenute per la compravendita non andata a buon fine.

È bene però sottolineare che, per giungere a tale condanna, devono presentarsi elementi di certezza della mancata compravendita causata poco prima della stipula del contratto, e quindi in una fase avanzata delle trattative, e senza motivazioni che effettivamente ne giustifichino il fallimento.

Di seguito le motivazioni ingiustificate:

  • Quando si è giunti a uno stadio delle trattative tale da far giustamente ritenere alla controparte che l’affare è andato in porto.
  • Quando l’acquirente, senza un giustificato motivo, interrompe le trattative.
  • Quando si ingenera – anche non intenzionalmente – una omissione ingiustificata, in quanto questo comportamento lede le norme di correttezza.

Per ciò che concerne l’obbligo della buonafede, si chiarisce come la stessa debba essere considerata in maniera oggettiva, nel senso che non è necessario che vi sia un comportamento soggettivamente in mala fede, ma basta un comportamento colposo, quindi non malevolo, che arrechi danno alla controparte che a questo punto, avrà ingiustamente sostenuto delle spese, per far scattare la giusta causa per la richiesta di risarcimento.