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Covid-19. Come funziona la sospensione dei termini per le agevolazioni prima casa?

Nel clima di emergenza in cui il Governo cerca di gestire il difficile momento delle famiglie italiane, si inseriscono anche le disposizioni dettate in materia di agevolazioni prima casa contenute nel Decreto Liquidità dell’8 aprile scorso. 

La nuova misura dispone la sospensione dei termini previsti per gli adempimenti necessari a mantenere i benefici prima casa

Un fermo di 313 giorni, dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020 che mette al riparo gli acquirenti di immobili adibiti a prima casa, dal dover perfezionare gli obblighi assunti in fase di acquisto (quali il cambio di residenza) nel periodo compreso tra l’entrata in vigore del decreto ed il 31 dicembre 2020. 

I termini sospesi riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio 2021.

Quali sospensioni per le agevolazioni prima casa?

Vediamo nello specifico quali sono i termini per il mantenimento dei benefici prima casa sospesi per via dell’emergenza sanitaria Covid-19  (Circolare 9/E del 13 aprile 2020):

  • il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
  • il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

In sostanza, se tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020 cade il termine per adempiere a uno di questi tre obblighi, lo stesso termine viene “sospeso” per riprendere dal 1 gennaio 2021

Non si applica invece la sospensione al termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione, previsto in caso di alienazione dell’immobile prima dei 5 anni: inserito in un primo momento tra i termini congelati riguardanti le agevolazioni prima casa, è stato poi oggetto di rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La Circolare numero 9/E del 13 aprile 2020 precisa che il motivo di questa esclusione sta nel fatto che la stessa sospensione risulterebbe “in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita”. La sospensione del termine infatti imporrebbe al contribuente che vuole vendere il proprio immobile, acquistato con agevolazioni prima casa, di dover attendere oltre cinque anni (più del previsto) qualora i cinque anni dall’acquisto prima casa “cadessero” all’interno del periodo di sospensione; ciò chiaramente per non incorrere nella revoca delle agevolazioni e nel pagamento delle relative somme dovute (maggiori imposte, multa, interessi maturati).

Quali sono i benefici fiscali previsti per la prima casa?

Per chi acquista una casa che soddisfa i requisiti prima casa o una pertinenza “associata” ad una prima casa (es. box auto, cantina), lo Stato riserva una serie di agevolazioni fiscali, differenti a seconda che la transazione venga effettuata con un’impresa o un privato. Nello specifico:

se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, il contribuente sarà tenuto a versare:

  • l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, le spese fiscali da sostenere saranno:

  • l’Iva ridotta al 4%;
  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

È chiara l’importanza delle agevolazioni ottenibili in caso di acquisto prima casa, che consiste in un significativo abbattimento delle aliquote ordinarie delle due imposte principali in funzione del tipo di operazione; imposta di registro dal 9% al 2%, IVA dal 10% al 4%.

Le condizioni per usufruire dei benefici fiscali

Non tutte le abitazioni sono soggette alle agevolazioni fiscali appena viste. Perché le imposte siano ridotte all’atto dell’acquisto, bisogna che tali abitazioni, unitamente all’acquirente, soddisfino determinati requisiti chiamati “requisiti prima casa” che consistono in:

  • l’immobile non deve essere di lusso non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);
  • l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o si impegna a stabilire la propria residenza (in questo caso entro 18 mesi dall’acquisto). Sono previste eccezioni per acquisti presso il comune in cui si svolge la propria attività di lavoro, per italiani residenti all’estero, per trasferimento all’estero per motivi di lavoro e per acquisti presso il comune in cui esercita l’attività di lavoro il proprio datore di lavoro;
  • nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. 

Quando decadono i benefici prima casa

È necessario mantenere il diritto alle agevolazioni, che possono perdersi al verificarsi di una di queste condizione:

  • risultino false le dichiarazioni rilasciate in sede di redazione dell’atto di acquisto;
  • non si provveda a trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • si proceda alla vendita o alla donazione della “prima casa” prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, salvo acquistare un altro immobile entro un anno e adibirlo a prima casa;
  • non si proceda alla vendita dell’immobile già in possesso, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, entro un anno dall’acquisto di un nuovo immobile 2prima casa”.

Dal momento in cui decadono i benefici prima casa, sarà necessario:

  • versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, oltre a corrispondere una sanzione pari al 30% delle imposte evase e gli interessi di legge maturati a decorrere dall’atto d’acquisto;
  • nel caso in cui si sia acquistato da impresa con atto soggetto a Iva, si dovrà sempre versare la differenza d’imposta non corrisposta, pagare una sanzione pari al 30% della stessa differenza e gli interessi di legge maturati a decorrere dall’atto d’acquisto.

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