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Mutui, nessun esproprio automatico per mancato pagamento delle rate

4/03/2016 in “Ultime novità mutui

direttiva europeaI mutuatari possono dormire sonni tranquilli, dopo l’accesa polemica sui finanziamenti per la casa sviluppatasi negli ultimi giorni. 

Tutto è nato dalla proposta di decreto legislativo n. 256 con cui il Governo va a recepire la Direttiva Europea 2014/17/UE riguardante i contratti del credito.

A suscitare preoccupazione è stata in particolare la decisione di rivedere le norme riguardanti il mancato pagamento delle rate del mutuo.

La Direttiva Europea, denominata Mortgage Credit Directive, prevede che le parti di un contratto di credito possano accordarsi perché, in caso di mancato rimborso del prestito, l’estinzione del debito possa avvenire attraverso la restituzione o il trasferimento della proprietà dell’immobile o anche mediante i proventi della vendita del bene. 

Nel nostro Paese questo tema è molto sentito, poiché le esecuzioni immobiliari sono procedure complesse e le inadempienze dei pagatori rappresentano una delle cause delle sofferenze bancarie. La modifica dell’articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, ispirata alla Direttiva Europea, punta proprio a snellire le procedure di riscatto dei crediti da parte delle banche. Le problematiche emerse hanno evidenziato però la necessità di ulteriori chiarimenti.

Molti hanno temuto che la norma aggirerebbe la tutela dell’articolo 2744 del Codice Civile che sancisce il “divieto del patto commissorio”. Ciò significa che, in caso di inadempienza del creditore, il bene dato in pegno non può passare automaticamente nella disponibilità o proprietà del creditore se non dopo un iter specifico.

Il nuovo testo legislativo, al contrario di quanto da molti denunciato, non comporterebbe in realtà il passaggio automatico di proprietà dell’immobile alla banca, ma solo la possibilità che le parti si accordino per prevedere una via alternativa al procedimento legale di esproprio.

Inoltre nel caso di patto commissorio il debitore non si vedrebbe riconosciuta l’eventuale eccedenza del ricavato della vendita rispetto all’ammontare del debito, cosa che invece è espressamente prevista dalla nuova norma.

Altra importante modifica riguarda il numero di rate non pagate necessarie perché si possa eventualmente attivare la procedura di vendita dell’immobile. Ad oggi, secondo quanto previsto dal Testo Unico Bancario, quando un mutuatario non rispetta per sette volte la scadenza delle rate, l’istituto erogante ha facoltà di rivolgersi al Tribunale per avviare la procedura esecutiva: la casa viene messa all'asta e l'eventuale eccedenza, una volta venduta, retrocessa al debitore.

Si è ora deciso di elevare a diciotto il numero minimo di rate non pagate prima che si possa procedere alla vendita dell’immobile

Va anche sottolineato che il debito si riterrà comunque estinto anche se superiore alla cifra ottenuta dalla vendita dell’immobile. Ciò tutela quindi anche dai timori che la banca possa accelerare la vendita dell’immobile a qualunque prezzo, al solo fine di recuperare quanto prima il dovuto. Sarà infatti interesse anche della banca vendere l’immobile ad una cifra congrua e quanto più elevata possibile, cosa che proprio le vendite giudiziarie rendono attualmente più difficile con danno sia per la banca che per il debitore.

Un’ulteriore tutela è introdotta dal fatto che il valore del bene, sulla cui base procedere alla vendita, deve esser stimato da un perito terzo, scelto di comune accordo dalle parti.

A monte di tutto ciò va tenuto presente che la clausola non è comunque obbligatoria e riguarderà solo i nuovi contratti, quindi non sarebbe comunque applicabile ai mutui già esistenti.

A cura di Alessia De Falco
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