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Mutui: adesso conviene il variabile

18/06/2017 in “MutuiOnline informa

Lo dicono le leggi dell’economia: se aumenta la domanda, aumenta anche il prezzo e nell’altalena ormai cronica dei tassi di interesse, l’ultimo anno dei mutui è stato un continuo avvicendarsi di congiunture favorevoli per chi ha finanziato l’acquisto di un immobile. Nel momento dei minimi storici dei valori, gli italiani hanno approfittato per mettersi al riparo dalle oscillazioni del mercato scegliendo – come abbiamo avuto modo di scrivere in "Mutui: si sceglie ancora il tasso fisso" - un più sicuro tasso fisso,  determinando con l’80% della domanda concentrata su questa soluzione gli aumenti che a oggi sono pure trascurabili, ma che cambiano le prospettive di valutazione dei mutui.

Scendendo nei tecnicismi, se in maggio l’Eurirs a 20 anni ha segnato +1,48% contro l’1,35% del mese di aprile, l’Euribor a 1 mese è rimasto stabile a -0,37%, immobile ormai dal dicembre 2016. Sono i dati dell’Osservatorio di MutuiOnline.it, che al 31 maggio rileva il gap tra i due valori medi dei tassi: 2,34% per il fisso (era 2,30% ad aprile) e 1,07% per il variabile (era 1,23% ad aprile). Immediate le conseguenze sulle stipule, che nel secondo trimestre dell’anno fanno segnare il 74,8% di finanziamenti per la casa a tasso fisso, contro l’81,3% dei primi tre mesi dell’anno. Guadagna così quasi 5 punti il variabile, attestandosi al 22,0%. Ancora alta invece la percentuale di erogazioni per il tasso fisso, all’87,1%, mezzo punto in più rispetto alla prima parte dell’anno.

MutuiOnline.it è il portale di comparazione dei finanziamenti per acquistare casa che, possiamo affermare a giusta ragione, diventa indispensabile da consultare prima di decidere di accendere un mutuo. Con le sue Guide e Strumenti risponde a qualsiasi quesito necessario per arrivare a scegliere la soluzione di finanziamento più conveniente.

Interessanti le rilevazioni dell’Osservatorio del mese di maggio che definiscono l’inversione di rotta della finalità surroga, al 43,5% nel secondo trimestre dell’anno contro il 48,2% dei primi tre mesi. Il dato è confermato dal lato delle erogazioni, con il 51,9% che arriva dopo il 59,1% del primo periodo del 2017. Una svolta importante per il mercato dei mutui, i cui dati e il boom di cui sempre abbiamo trattato – si veda la news "Le surroghe più convenienti di aprile" – erano sempre in qualche modo inquinati dalla alta percentuale di sostituzioni.

I 20 anni sono il periodo di ammortamento più richiesto, con il 29,0% del totale, ma guadagna qualcosa il periodo breve dei 10 anni, arrivando al 10,3% contro il 9,9% del primo trimestre. Lo stesso periodo cresce fino al 13,2% dall’11,9% anche sul lato erogazioni, che mantengono il primato dei 20 anni e il 31,6% di mutui stipulati con questa durata (era il 30,6% il trimestre precedente).

Dopo il recupero della prima parte dell’anno, scende nuovamente l’importo medio richiesto, arrivando a 126.198 euro (contro i 128.087 precedente), ma lo stesso valore recupera sul lato delle concessioni da parte della banca e arriva a 125.059 euro (era 123.232 euro).

Oltre un terzo delle richieste di mutuo – il 35,5% - sono per somme che coprono dal 70 all’80% del valore dell’immobile. Si chiama loan-to-value ed è il rapporto tra l'importo del finanziamento concesso e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito. Di fatto solo il 28,0% dei prestiti arriva a soddisfare questa richiesta, mentre è più alto il valore 60-70% con il 18,1% sul totale del campione rilevato.

La distribuzione geografica delle richieste di mutuo vede in testa il centro Italia, con il 39,3%, seguito a breve distanza dal Nord con il 38,4% e dal Sud e Isole, con rispettivamente il 15,2% e il 7,1%. Le erogazioni vedono invece vincere il centro Italia con il 41,6%, seguito dal Nord con il 39,3% e dal Sud con il 13,2% dei finanziamenti elargiti dagli istituti di credito. In coda le Isole con il 5,9% delle erogazioni.

Non cambia di molto la statistica in relazione alla professione di chi richiede e riceve un mutuo: l’82,5% nel primo caso e l’87,3% nel secondo caso sono lavoratori a tempo indeterminato, segno che le banche si aprono al mercato ma mantengono alta la guardia sulla componente rischio.

Ma qual è di fatto lo scarto tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile? Nonostante l’aumento rilevato nel mese di maggio dei valori del fisso, bisogna dire che lo stesso Eurirs ha nuovamente perso qualche punto nel mese di giugno, segnando il giorno 9 l’1,37%. A oggi un impiegato quarantenne di Milano che richiede 135.000 euro a 20 anni per un valore dell’immobile di 180.000 euro, avrà come soluzione migliore a tasso fisso Mutuo Domus Fisso di Intesa Sanpaolo. La rata da corrispondere è di 582,11 euro al Tan del 2,15% e Taeg 2,35%. Le spese da sostenere sono quelle di istruttoria di 850 euro e perizia per 320 euro. Se la scelta ricadesse su un tasso variabile, la soluzione migliore è offerta da Deutsche Bank a 506, 34 euro al Tan dello 0,96% e Taeg 1,05%. Spese di perizia e istruttoria sono di 390 e 700 euro, mentre la banca offre la polizza casa gratuita e un vaucher vacanza omaggio.

Quanto costa dunque la certezza di una rata costante? Poco più di 75 euro, secondo i parametri di MutuiOnline.it e le migliori soluzioni di mutuo a tasso fisso e variabile. La scelta va fatta tuttavia su una serie di considerazioni, viste in buona parte nella news "Il mutuo variabile vince in convenienza". A ben vedere infatti un mutuo a tasso variabile oltre a costare di meno di uno a tasso fisso, potrebbe garantire i valori bassi ancora per qualche anno: è per questo che nel primo periodo di ammortamento - quello che prevede il pagamento della quota più alta di interessi - ci sarà una perdita consistente per chi non ne approfitta.

A cura di Paola Campanelli
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