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Tassi e clausole floor dei mutui: chi guadagna, chi perde

25/11/2016 in “MutuiOnline informa

Grandi aspettative per la crescita del mercato immobiliare a lungo perseguita negli ultimi anni, che continua a vivere la contraddizione dei risultati di vendita positivi contro prezzi che non accennano a salire.

Secondo l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) dall’inizio dell’anno fino a settembre le erogazioni di finanziamenti per acquistare casa sono cresciute del 38% rispetto al 2015 che aveva segnato il boom dei mutui concessi dalle banche, raddoppiando a sua volta i numeri rispetto all’anno precedente: in totale nei primi nove mesi dell’anno il flusso delle nuove erogazioni ha raggiunto quota 44,9 miliardi di euro e l’anno non si è ancora concluso.

Allo stesso tempo, c’è un altro parametro il cui andamento contraddice la crescita costante dei nuovi mutui per acquistare casa: i tassi di interesse. Il Bollettino Statistico della Banca d’Italia dice che a settembre hanno toccato il minimo record del 2,33%. Parliamo di Taeg, il tasso comprensivo di ogni spesa accessoria al finanziamento, perché il Tasso netto è del 2,02%, calato rispetto allo scorso agosto quando aveva fatto segnare il 2,16%.

In questo gioco al ribasso nel mercato dei tassi, c’è un attore che rischia di uscirne particolarmente danneggiato: la banca. Nella battaglia a chi offre lo spread più basso e il finanziamento a tasso variabile più conveniente, gli istituti di credito si sono trovati costretti a lottare sui punti dello spread. Il delta che definisce il guadagno della banca erogatrice ha già raggiunto l’1,1%, perdendo un centesimo di punto rispetto al trimestre precedente e arrivando per i mutui a tasso fisso a misurare lo 0,9%. Ma se sommato ai parametri dell’indice Euribor, quello a tre mesi ormai allo 0,3% sotto lo zero da agosto 2015, rischia di tradursi in un costo. È per questo che una parte delle banche ha deciso di cautelarsi fissando la clausola floor, che definisce il tasso sotto il quale il prestito indicizzato non può scendere, a prescindere dal valore del parametro di riferimento.

Non l’hanno presa bene i consumatori, che attraverso le Associazioni a loro difesa hanno presentato esposti a Bankitalia che ha a sua volta ha acconsentito alla clausola floor ma imposto che non potesse essere applicata senza il rispetto di un’adeguata informativa ai risparmiatori.

A completare il quadro delle variabili in gioco che contribuiscono all’andamento del mercato immobiliare ci sono i prezzi. La discesa, seppure contenuta, ha caratterizzato buona parte delle piazze nel nostro Paese, ma la tendenza è verso la stabilità. Per il 64% degli agenti i prezzi sono stabili, percezione cresciuta di circa il 10% rispetto allo scorso anno: è soprattutto il centro Italia a registrare il miglioramento, specialmente nelle aree urbane. Solo il 34,6% degli operatori denuncia una riduzione dei prezzi, quando lo scorso anno lo stesso dato misurava il 51,4%.

L’80,2% degli acquisti di immobili avviene facendo ricorso a un finanziamento, mentre aumenta il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile, con un loan-to-value che segna in media il 74.7%: è il più alto dal 2009.

Un riscontro immediato delle condizioni dei finanziamenti viene dal comparatore leader in Italia dei mutui per differenti finalità: MutuiOnline.it, il sito che permette di trovare le migliori offerte di finanziamento per l'acquisto della casa in pochi click.

Simulando la richiesta di un finanziamento a tasso fisso da parte di un impiegato milanese di 35 anni per un importo di 135.000 euro, valore immobile 180.000 euro e durata mutuo 25 anni il 15 di novembre l’offerta migliore è quella di Intesa Sanpaolo con Mutuo Domus Fisso. La rata mensile da corrispondere è di 565,65 euro al Tan dell’1,90% e Taeg 2,08%. Le spese di istruttoria sono di 700,00 euro e quelle di perizia di 320,00 euro. Intesa Sanpaolo apre le sue filiali anche la sera e il sabato per consentire una gestione del mutuo più flessibile.

Se invece la scelta ricade sul tasso variabile, vince in convenienza, per quanto riguarda il canale online, Mutuo a Tasso Variabile Semprelight di IW Bank Private Investment. La rata è di 524,20 euro al Tan dell’1,25% e Taeg 1,27%. Le spese di istruttoria sono di 950,00 euro, quelle di perizia zero. Nessuna spesa è prevista per la per la gestione del finanziamento e il mutuo copre massimo l’80% del valore di perizia dell'immobile, fino a 500.000 euro e comunque non oltre l'importo della compravendita contenuta nel rogito notarile.

A cura di Paola Campanelli
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