Immobili a reddito. Da cosa dipende un buon investimento?

La legge di Stabilità e la nuova fiscalità immobiliare, con l’elenco di provvedimenti volti a risollevare il comparto, è stata ancora occasione di dibattito. Durante il Convegno Nazionale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti tenutosi a Roma nei giorni passati, si è sottolineato come la legge finalmente torna a occuparsi dell’immobiliare, perché come commenta il senatore Vincenzo Gibiino, “è necessario ridare agli immobili quel 30% di valore che hanno perso nel corso degli anni e soprattutto ridare redditività agli immobili stessi”.

A guardare i dati presentati dall’Ufficio studi Fiaip, il 2015 è stato un anno positivo per le compravendite salite del 7%, con il tempo medio di vendita ridottosi da 9 a 7 mesi e lo sconto medio passato dal 15% al 10%. Differente l’andamento dei prezzi, che, nonostante il leggero aumento di dicembre dello 0,2% per la prima volta dopo quattro anni, lasciano ancora negativa la percentuale su base annua: -2,3% nell’anno appena passato (fonte: dati Istat).

Tuttavia, nonostante la ripresa ancora lenta e l’aspetto importante della fiscalità abbiano fatto perdere smalto all’immobile, la casa continua ad avere, per la cultura degli italiani, un valore ancora cruciale. Come ha sottolineato Luca Dondi, direttore generale di Nomisma “per investire oggi bisogna contare sui ritorni della locazione, perché sono da escludere per i prossimi mesi ritorni sulla cifra investita per effetto dell'aumento delle quotazioni”.

Ma come muoversi nel mercato della seconda casa e, soprattutto, che tipo di immobile acquistare da mettere a reddito? Scenari Immobiliari ha realizzato una ricerca che mette a confronto città universitarie e città d'arte, due tra le principali possibilità offerte dal mercato delle locazioni.

Secondo l’indagine di Scenari immobiliari sarebbero le città universitarie le più redditizie. Si parla di grandi città come Milano, Roma, Firenze, Venezia, Torino, piazze di investimento dal duplice valore, perché anche città d’arte. Il rendimento medio è intorno al 3-4%, fino al 6%, contro il 2% delle città d’arte.

L’affitto nei centri universitari garantisce rendimenti più elevati e maggiore continuità, dovuti al fatto che a occupare un appartamento sono spesso più studenti, senza dimenticare che i canoni sono in questo momento stabili. Da tenere in conto l’aspetto della tenuta dell’immobile, visto che un giovane inquilino universitario avrà sicuramente meno cura della casa rispetto a una famiglia, e questo spiega la sistemazione spesso essenziale degli appartamenti affittati a studenti.

L’investimento nella città d'arte comporta invece periodi di inattività e un affitto solo in alcuni momenti dell’anno strategici per il turismo, salvo in quelle, come visto sopra, che hanno il duplice ruolo di centri d’arte e sedi universitarie. Si parla dei centri maggiori, perché città minori come Siena, Pisa, Urbino o Ferrara hanno sì un duplice ruolo ma un mercato di investimento molto meno vivace e interessante, visto che il turista tende a fare base nelle città principali e muoversi in giornata verso i centri di interesse vicini.

Quello che è emerso a conclusione di questa analisi è che per chi decide di affittare in una città universitaria l’elemento premiante è la vicinanza all’Università, mentre per chi decidesse di investire in una città d’arte le posizioni strategiche sono le stazioni ferroviarie e il centro storico. Da non sottovalutare il fenomeno sempre più importante di Airbnb e degli affitti brevi, che consentono di avere un mercato potenzialmente illimitato che esce fuori dai confini nazionali per servire turisti da ogni parte del mondo.