Prezzi delle case: controcorrente le nuove

Il prezzo degli immobili negli ultimi anni è variato in maniera differente a seconda della distinzione tra case vecchie e nuove.

A confermarlo un’indagine dell’Istat, che elabora trimestralmente tre differenti indici dei prezzi relativi alle abitazioni acquistate: per il totale degli alloggi, per quelli nuovi e per i già esistenti.

Il livello dell’indice relativo a questi ultimi, ha subito una notevole perdita, attestandosi a 84 (100 è la base di riferimento relativa all’anno 2010) nel secondo trimestre del 2014. L’indice dei prezzi delle abitazioni nuove, dopo aver raggiunto i 105,4 nel secondo trimestre 2012, ha iniziato a ridursi: è sceso a 100,8 nel terzo trimestre del 2014. Facendo un paragone, gli acquirenti che nel periodo luglio-settembre dello scorso anno hanno optato per una casa nuova, l’hanno pagata leggermente di più del prezzo di riferimento del 2010, mentre un’abitazione esistente è costata circa un sesto in meno.

Molti sono gli immobili recentemente costruiti in cerca di compratori, nonostante la vistosa diminuzione dei permessi a edificare: i dati del 2014 evidenziano un -11,4% (rispetto al 2013) per gli edifici residenziali e un -10,8% per quelli non residenziali (fonte Istat). Il numero di alloggi dei nuovi fabbricati residenziali si ferma anche nel primo semestre del 2014 sotto la soglia delle 14.000 unità per trimestre, con 10.968 abitazioni per il primo (il nuovo livello minimo della serie storica) e 13.668 per il secondo. Stesse considerazioni valgono per la superficie utile abitabile che si è portata – nel primo trimestre 2014 – a un nuovo minimo della serie con 942.605 mq: in aumento nel secondo trimestre 2014, con 1.143.657 mq.

Il calo delle costruzioni non modifica il mercato: c’è un eccesso di offerta rispetto alla domanda, diminuita a causa della riduzione del potere d’acquisto di potenziali acquirenti e dagli alti prezzi. Dunque, lo squilibrio non porta a una riduzione di quest’ultimi. 

Il motivo, secondo Raffaele Lungarella – ex docente di Economia applicata nell'Università di Modena e Reggio Emilia –, dipenderebbe dal ruolo delle banche. “Una delle possibili spiegazioni del perché i prezzi non si muovono come prevedono i manuali di economia”, spiega Lungarella, “potrebbe essere ricercata nel ruolo fondamentale delle banche, che, quando il mercato tirava, hanno finanziato in misura massiccia la costruzione di nuove case. Con il sopraggiungere della crisi e il crollo della domanda, una parte della imprese non è stata in grado di far fronte al servizio del debito. Nei casi di rischio elevato per i loro capitali, le banche finanziatrici hanno pignorato gli immobili. Non li immettono sul mercato, attraverso le procedure di esecuzione immobiliare, per evitare il duplice effetto di esporle a svalutazione e di rendere ancora più difficile smaltire la montagna di case pignorate alle famiglie che non hanno più pagato le rate dei mutui”.

Secondo l’ex docente, le imprese – indebitate con gli istituti di credito – evitano di abbassare i prezzi delle nuove costruzioni per il timore che le stesse banche possano chiedere la restituzione dei prestiti e l’attivazione della procedura di pignoramento: la preoccupazione dell’intermediario è che la diminuzione del costo possa portare a una svalutazione dei crediti concessi.