Rent to buy, comprare casa è più facile

Il decreto Sblocca Italia emanato dall’attuale governo ha previsto all’articolo 23 il rent to buy o “affitto con riscatto”, l’ultima novità per chi vuole comprare casa. Si tratta di una particolare modalità di acquisto attraverso un periodo di locazione: con la stipula del contratto si definisce il prezzo futuro di acquisto (o di vendita) dell’immobile.

L’acquirente ha il godimento immediato del bene con il diritto di comprarlo entro un determinato termine: il canone di affitto include – a titolo di anticipo – una quota del prezzo finale dell’abitazione. La formula esisteva già come contratto atipico ma non era prevista in modo esplicito dalla legislazione. Si è sviluppata negli ultimi anni per eludere le difficoltà di ottenere finanziamenti per l’acquisto della casa: il risultato è la combinazione di un contratto di affitto a uno di vendita attraverso la modifica di formule già conosciute.

Il funzionamento è semplice. L’inquilino o futuro proprietario versa un acconto – solitamente ammonta al 6% - di quanto pattuito per la compravendita: durante la fase preparatoria corrisponde mensilmente al venditore un importo equivalente a un normale affitto, il quale viene considerato solo per metà come canone di locazione a fondo perduto. Con l'altra metà si crea un deposito per il futuro acquisto che, sommato all'acconto iniziale, porterà l'accantonamento di una certa percentuale del prezzo dell’immobile. Al momento del rogito salderà la parte rimanente scegliendo il mutuo più adatto alle proprie esigenze.

Dunque la novità del decreto riguarda la trascrizione del contratto nel registro immobiliare: ha effetto immediato ed è valevole per un periodo non superiore ai dieci anni. Tale disciplina fa si che il futuro acquirente possa essere maggiormente tutelato da eventuali azioni future a carico del locatore/venditore come una possibile iscrizione a ipoteca dell’immobile. In aggiunta, se durante il periodo di affitto l’immobile dovesse essere venduto dal proprietario ad un altro acquirente, quest’ultimo sarà soggetto al preesistente rent to buy.  

I vantaggi per l’acquirente e il venditore sono evidenti. Il primo potrà godere di un immobile senza acquistarlo, sottoscrivendo in seguito un mutuo di importo minore e aumentando le probabilità di erogazione dello stesso. Inoltre si creerà uno storico creditizio – a seguito dell’adempimento dei canoni versati – che darà la possibilità al mutuatario di essere considerato dall’intermediario come un cliente affidabile. Chi vende, gode del beneficio di liberarsi di un immobile in un periodo di difficile alienazione, attenuando i costi di gestione che con il rent to buy saranno sostenuti dal futuro proprietario: un’opzione vantaggiosa soprattutto per i costruttori edili.

Le parti che decidono di instaurare un accordo di rent to buy possono essere soggetti privati, professionisti, imprenditori individuali, società o altri enti. Anche per l’immobile la normativa non prevede limitazioni sulla tipologia.

Il mancato versamento dei canoni porta alla risoluzione del contratto: la norma indica un minimo di 1/20 di quote non pagate. Nel caso in cui il futuro venditore decida di non rispettare l’obbligazione pattuita, dovrà restituire la parte dei canoni che incidono sul prezzo di vendita gravata dei relativi interessi. Se a cambiare idea sarà il compratore, l’immobile tornerà nella piena disponibilità del proprietario cedente che conserverà anche il diritto a mantenere integralmente i canoni riscossi.

Fiscalmente, il Consiglio del Notariato chiarisce che si dovrebbe evitare di tassare due volte le somme che sono valutate come affitto e in seguito contribuiscono al prezzo di cessione. Per fare ciò, si considera come base imponibile della vendita il saldo del prezzo pattuito al netto di quanto già versato a titolo di acconto e dei canoni di locazione.