Le tasse sulla casa: quali sono e a chi si rivolgono?

Le tasse sulla casa rappresentano una parte importante delle entrate tributarie dello Stato e degli enti locali. Storicamente, le abitazioni hanno sempre rappresentato una forma di impiego sicuro per le famiglie, un bene rifugio su cui dirottare i risparmi che, diversamente da altre forme di investimento, non possono essere occultati o trasferiti all’estero.

Il patrimonio immobiliare ha, inoltre, una facilità di accertamento immediata: i registri immobiliari sono tenuti costantemente aggiornati grazie all’informatizzazione e alle sanatorie edilizie, che nel corso degli anni hanno contribuito a far emergere gli immobili “fantasma”.

Il sistema tributario italiano nel settore immobiliare si articola in tre grandi categorie:

• tributi di natura reddituale: IRPEF, IRES, cedolare secca;
• tributi di natura patrimoniale: IMU e TARI;
• tributi sui trasferimenti: Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale per acquisti, successioni e donazioni.

A parte va menzionata l’IVA, che si applica solo nei casi di acquisto da impresa o nelle compravendite commerciali.

Le imposte di natura reddituale sono tutti quei sistemi di imposte sui redditi basati sul presupposto che essere proprietari di un immobile generi un reddito tassabile. In questa categoria rientrano diverse tipologie di imposte.

IRPEF — Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche

L’IRPEF è dovuta dai cittadini residenti e non residenti in Italia che percepiscono redditi fondiari (da possesso di case, fabbricati o terreni), da lavoro dipendente o autonomo, da impresa, da capitali, o da altre fonti come affitti, plusvalenze, vincite e pensioni.

Le aliquote IRPEF in vigore dal 1° gennaio 2026 (aggiornate dalla Legge di Bilancio 2026, L. n. 199/2025) sono:

• 23% sui redditi fino a 28.000 euro;
• 33% sui redditi da 28.001 a 50.000 euro (ridotta dal 35% al 33% dalla Legge di Bilancio 2026);
• 43% sui redditi oltre 50.000 euro.

La riduzione del secondo scaglione dal 35% al 33% comporta un risparmio massimo di 440 euro l’anno per i redditi compresi tra 28.000 e 50.000 euro. Per i redditi con più di 200.000 euro è prevista invece una riduzione di 440 euro su alcune detrazioni al 19%.

IRES — Imposta sul Reddito delle Società

L’aliquota IRES è pari al 24%. Sono soggette all’IRES le società per azioni e in accomandita per azioni, le SRL, le società cooperative e di mutua assicurazione, gli enti pubblici e privati residenti in Italia, i trust, le organizzazioni no profit e gli OICR.

IRES Premiale

La Legge di Bilancio 2025 (n. 207/2024, art. 1, co. 436–444) ha introdotto un’aliquota agevolata al 20% per le imprese che rispettano condizioni specifiche: accantonamento dell’80% degli utili 2024, investimenti in Industria 4.0/5.0, nuove assunzioni e nessun ricorso alla cassa integrazione.

Cedolare secca: il regime alternativo all’IRPEF per gli affitti

La cedolare secca è una modalità facoltativa e alternativa all’IRPEF per tassare i redditi da locazione immobiliare. Si applica alle locazioni ad uso abitativo, comprese le locazioni brevi.

Queste le aliquote aggiornate al 2026:

• 21% per i contratti di locazione ordinari a canone libero;
• 10% per i contratti a canone concordato;
• 26% per le locazioni brevi (contratti ≤30 giorni) a partire dal secondo immobile concesso in locazione breve.

La novità introdotta nel 2026 è che la cedolare secca si applica solo se nell’anno si destinano a locazione breve non più di due immobili (fino al 2025 il limite era quattro). Dal terzo immobile in poi, l’attività è considerata svolta in forma imprenditoriale, con obbligo di partita IVA.

I vantaggi della cedolare secca includono:

• esenzione dall’imposta di registro e di bollo;
• esclusione dal reddito complessivo per il calcolo dell’IRPEF;
• certezza dell’aliquota fissa per tutta la durata del contratto.

Scegliendo questo regime, il proprietario rinuncia a eventuali aumenti del canone legati all’indice ISTAT FOI.

Si tratta dei tributi che riguardano il semplice possesso o la detenzione di un immobile, indipendentemente dal reddito prodotto. Negli anni il settore è stato semplificato, eliminando sigle storiche come TASI, TARSU, ICI e ICU. Oggi restano in vigore IMU e TARI.

IMU — Imposta Municipale Propria o Unica

L’IMU è dovuta per il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, con esclusione dell’abitazione principale (salvo le abitazioni di lusso nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Sono soggetti al pagamento il proprietario o il titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), il concessionario di aree demaniali e il locatario in caso di leasing immobiliare.

Per il calcolo della base imponibile, si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, a cui si applicano moltiplicatori variabili in base alla categoria catastale.

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 e dal Decreto MEF del 6 novembre 2025 hanno semplificato il sistema delle aliquote comunali, riducendo drasticamente il numero di fattispecie applicabili. I Comuni possono ora ridurre l’IMU fino al 50% sugli immobili a disposizione e azzerare o ridurre l’imposta sugli immobili inagibili colpiti da calamità naturali.

TARI — Tassa sui Rifiuti

La TARI si applica a chiunque possieda o detenga, a qualsiasi titolo, locali o aree suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono sufficienti la presenza degli arredi o le utenze allacciate per essere soggetti all’imposta.

Il calcolo avviene su due componenti:

• quota fissa: calcolata in base alla superficie dell’immobile;
• quota variabile: calcolata in base al numero degli occupanti.

le imposte sui trasferimenti immobiliari riguardano tutte le situazioni in cui un immobile cambia di proprietà o di possesso: vendita, locazione, usufrutto, successione e donazione.

Imposta di Registro

L’imposta di registro è il corrispettivo da pagare allo Stato per la registrazione di un atto di costituzione o trasferimento immobiliare, che gli conferisce certezza giuridica. È regolamentata dal DPR n. 131/1986 ed è alternativa all’IVA: gli atti soggetti a IVA non scontano l’imposta di registro.

Imposta Ipotecaria

L’imposta ipotecaria si paga ogni volta che un bene cambia di proprietà o viene sottoposto a un vincolo (come un’ipoteca) per le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione nei pubblici registri immobiliari.

Imposta Catastale

L’imposta catastale è la somma da versare per la voltura al catasto in caso di compravendita, donazione o successione ereditaria di un bene immobile.

Come si pagano le imposte immobiliari

Imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dal notaio al momento della registrazione del rogito.

Questi gli importi applicabili:

• prima casa: imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna;
• seconde abitazioni: versamento minimo di 200 euro per ciascuna imposta, calcolato in percentuale sul valore dell'immobile.

L’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) è un’imposta indiretta che si applica quando si acquista un immobile da un’impresa. Se si versa l’IVA, non è dovuta l’imposta di registro. Le aliquote variano in base alla natura del venditore, alle caratteristiche dell’abitazione e allo scopo dell’acquisto, secondo una logica che favorisce l’accesso alla proprietà.

Nello specifico:

• acquisto da privato: l’acquirente non paga l’IVA e può chiedere al notaio di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale;
• acquisto da impresa: l’operazione è soggetta a IVA se la casa è stata ultimata entro 5 anni o se il venditore sceglie espressamente di applicarla (anche per alloggi sociali).

Le aliquote IVA applicabili agli immobili prevedono 3 fasce di imposizione:

• 4% sull'acquisto della prima casa, se si possiedono i requisiti;
• 10% sull'acquisto senza i requisiti prima casa;
• 22% sull'acquisto di immobili di lusso nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi eminenti).

Per maggiori informazioni, è possibile consultare la guida alle tasse sull’acquisto della prima casa.